海南文昌买房买二手房怕被坑 掌握7大招数是关键！，文昌买房，文昌的休闲旅游市场前景不容置疑，其独特的热带海滨气候和优良的人居环境，令海南成为“世界少有的最适合人类居住的地区之一”。。
买二手房和买一手房比起来程序要复杂得多，除了要和卖方打交道，还要和中介打交道，其中发生的被骗等待事件都很让人头疼。那二手房购买究竟有什么招数吗？
第一招：核实卖方身份是首要
现在什么都有假，身份证、文昌房产证也不例外。因此文昌购房者在买方子的时候首先要确定的就是房屋信息以及房主信息的真实性。最简单的一个办法是到各区的文昌房产交易中心查询一下房屋的权属情况，交易中心就会给你一张房屋基本信息的单据，上面有权利人的名字、抵押贷款、面积等基本情况。
如果文昌购房者怕卖方持假身份证冒充房东，你还可以委托律师到公安局调查人口信息，以便核实卖房人的身份。做好这两样工作，你就可以放心地和卖方签订合同，不用担心遇到刘先生这样的倒霉事了。
第二招：审核贷款合同要仔细
在买方贷款的情况下，交易程序一般是这样的：买方支付首期房款。卖方拿到首付后将房屋过户给买方。买方在取得文昌房产证或交易中心收件收据后将房屋抵押给银行。银行向买方发放贷款。双方交接房屋，结清水电等费用，余款付清，交易结束。
买方向银行申请贷款过程中，如果申请的是商业贷款，银行会要求买方找一家担保公司进行担保，而买方一般都会采用中介公司推荐的担保公司。少数不良的担保公司会钻文昌购房人的空子，谋求非法利益。因为格式合同中也有许多是需要填写进去的内容，如果对这些内容不加以重视并认真核对，就容易被钻了空子。
第三招：首付交到贷款银行
如果卖方有抵押贷款，那么卖方必须先还清贷款，并到文昌房产交易中心办理抵押注销手续后才能交易过户(有的交易中心还要求要办完抵押注销手续之日起几个工作日后才能交易)。在这种情况下，卖方一般会要求买方先支付一定的首付，用以偿还银行的贷款以便取消抵押。但是，如果买方将首付交给卖方后，卖方并未按原来的约定去取消抵押而是挪作他用，那么买方利益就会受损。
但如果买方坚持在取消抵押后再交首付的话，很可能由于卖方资金不足以致交易失败。对此，买方可以要求卖方联系好银行，并在卖方办理好还贷手续后，再将首付直接汇入卖方在该银行的帐户，银行当场即可划款并出具他项权证。这样一来，卖方就不可能将买方交付的首付挪用了。
第四招：交易过户办委托公证
买方交首付让卖方注销抵押贷款，但注销抵押和过户之间有一个时间差。按照法律的规定，房屋在谁的名下才是谁的，就算拿到钥匙也没有用。所以，只有过户好并拿到新的产证之后，房屋才会成为买方的。但是如果卖方在这期间毁约的话，买方非但不能按时过户，反而还有一笔首付被卖方扣着。
为了避免发生这种情况，买方最好在交首付之前要求卖方办理一个过户交易的委托书，并对委托书进行公证，并且最好在委托书上注明“本委托不可撤销”的字样。一般情况下，中介公司员工可以作为受托人。这样的话，即使卖方到交易时反悔，买方也可以和受托人凭委托公证书直接到交易中心办理过户手续。
第五招：卖方户口一定要迁走
迁移户口是公安机关办理的，户口要迁走就一定要找一个落户的地方，如果不能落户，当然也迁不走了，所以这类案件由于不适合强制执行，法院现在还不受理。因此，在签订房屋买卖合同之前，一定要先了解一下房屋内的户口状况。
买方最好委托律师到公安局户政处去调查一下房屋内是否有户口，决不要轻信卖方的空口许诺。如果房内有户口，一定要在合同中约定卖方在交房前或过户前将户口迁出，否则应支付一定的违约金，或者约定留一部分房款，待户口迁出后再支付。
第六招：贷款风险要把握
在买方贷款买方的情况下，合同约定“首付+贷款”只是表明卖方许可买方通过贷款的方式来付款，所以如果是由于买方自己的原因使得银行不贷款或不足额贷款的话，那么这个责任应当由买方自己来负(这个问题有些争议，不同法院的看法可能不一样)，但是为了规避类似的风险。
买方在准备贷款时候一定要将自己的情况如实地告诉中介，或直接向贷款银行咨询，搞清楚银行贷款的可能性，再签订房屋买卖合同，也可同时约定如果银行不放贷则合同解除。
第七招：交房时再付尾款
交房时，不仅要查看房屋内的设施是否与合同约定的一致，还要了解水电煤、物业管理费、有线电视、电话费等费用的支付情况。一般来说，合同中都会约定交房前的这些费用由卖方承担，交房后由买方承担。
但是如果卖方欠费而又不付，那这些钱最终还是要由买方来付的。所以，一定要先了解一下卖方对这些费用的支付情况，这样买方就避免了交房时的风险。
海南文昌买房优势：文昌主要发展旅游地产，多分布在清澜城区、高隆湾、月亮湾，老城区文城镇也有零星分布。主打旅游地产的文昌，本身有许多旅游资源，除了自然景观外还有海南其他地方所没有的历史人文景观，如宋氏祖居，文昌孔庙，韩家大院，十八行，文昌老街，邢宥墓等等。近年来的日益火热的“航天城”概念，也让文昌房产特色更明显。此外文昌作为曾连续8年全国治安先进市，民风纯朴，这一点也吸引了不少购房者。
