新版房屋买卖合同条款解读

新版房屋买卖合同条款解读　新版房屋买卖合同条款解读

律师：大家好，我是北京市惠诚律师事务所的袁前岭律师。今天给大家讲一下新版的商品房预售合同，今年5月31日开始实行的北京市北京市商品房预售合同，它是在以前的商品房买卖合同制上进行的修订，从今年3月15日开始，预售合同必须进行网上签约和备案。
这是政府控制的一个手段，一个程序。这个合同是一个示范文本，由北京市建委和工商行政管理局制定的，所谓的示范文本就是给买卖双方一个示范的作用，大家可以对示范文本做一些修改和修订。
所谓的示范文本，就是让大家知道签合同应该有这些内容，不能缺少一些必备的条款。签订的基础是该商品房已经具备了销售条件，就是说应该有销售许可证，大家在签合同之前，也应该让开发商，或者我们合同里面的出卖人出示你们需要了解的，或者是需要看的一些证明文件。这个证明文件，5证的内容我在下面会给大家讲到。
当事人应该按照自愿公平、诚实信用的原则订立合同，双方当事人可以对合同进行修改，所谓的合同，按照法律规定，是双方当事人意思一致的结果和产物，任何一方不能把自己一方的意志强加给另一方，不能说之前的内容是政府规定的，必须要接受，或者是说是公司规定的，必须要接受，这些从合同法来说都是没有任何道理的，我可以对它的内容提出异议，或者是我提出意见和他协商，作为我们，也不能强加于开发商，只能是双方商量，对条款和内容达成一致。
所谓示范文本有很多内容可以让双方当事人选择，让双方当事人自己填充上去，而不是所有的示范文本是一成不变的，在签合同前开发商把一些选择项选择上了，他认为比较合适的补充协议已经写在上面了，大家买过房的都知道，在签合同的时候，售楼小姐把上面的内容填好，直接签字就可以了，他稀里糊涂就让你过去了，所以说大家签合同时一定逐条逐条地看完，开发商肯定选择对自己有利的条款，以及开发商自己补充进去的协议，这是我们关注的焦点。
以前的合同是一式四份，这种情况下导致很多贷款的业主，它手里面没有合同原件，只有复印件，这一份被 抵押 到了银行，现在在网上是申请打印下来，所以我们和开发商协商，我们签五份、签六份，确定我们买受人手里至少有一份原件。
这几点对大家了解整个合同是非常重要的。下面就是这个合同的内容的主题，合同的内容前面是当事人双方的基本情况，出卖人是开发商，大家要注意出卖人里面有营业执照的注册号以及企业的资质证书号，这两点一定要让开发商写清楚，如果我们没有详细审查开发商的资质，应该让开发商把资质证书号写在合同上面。有很多的开发商，有很多的经验，有可能开发商只是这么一个临时资质，从事房地产开发只有一年。
然后是买受人的情况，包括姓名、身份证等等。关于合同的第一条，就是项目的建设依据，所谓的建设依据就是这个楼盘为什么能够建成，项目的合法性，这个依据里面能够涉及到国有 土地 使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，开工证，首先建设用地规划许可证，确定你的土地是划拨还是出让的方式取得土地的，然后是该土地的国有土地使用证号是多少，土地使用权面积是多大，就是你的地块是多大。
现在很多的开发商张口就是说我们的开发面积是多少万平米，他们有的时候开发商取得土地的方式，是逐块逐块地取得土地，减少他们的压力，可能不是他说的已经有多少亩土地，在宣传它的规划的时候，把整体的宏观的规划说得很好，但是实际上拿到的土地只是他宏观规划的一个角落而已，这一块之外的宏观规划你们怎么相信他，他说以后我们会有一个商业街，或者是以后的规划是一个小学、中学，这些东西如果不在土地范围内的话，我们要了解这个土地的地块有多大，这是你权益的基础。
然后就是土地的用途是商业还是住宅，还是部分商业部分住宅，土地使用年限，如果是住宅的话，土地使用年限应该是70年，土地使用年限有一个日期比如说从2005年1月1日，到2075年的12月31日。
这是土地使用权证，大家在看土地使用权的时候，要注意土地有没有抵押的问题，抵押到哪家银行，抵押多少钱，抵押的期限是多少。
接下来是建立商品房的暂定的名字，就是这个开发的房屋名字叫什么，比如说某个项目。然后就是建设工程规划许可证的证号，建设工程施工许可证的证号，大家要看原件，或者是建设用地规划许可证也要看一下，了解一下土地规划的建设用地的情况，比如说要盖多少栋楼，每栋楼的高度是多少，多少层，这样上面都会有体现。
在建设用地规划许可证里面，会直接体现出比如说小区的垃圾站、变电室在什么地方，详细的小区的楼间距是多少，都会有体现，要和开发商交涉，看这几个证件，因为这几个证件是我们买房的基础，买房合法性的基础，以及项目的基础。
预售许可证的证号是多少，预售许可证的预售范围，大家不要认为这栋楼只要有一个预售许可证，有个时候完全可以做到分层，可以分楼号，分层号拿到预售许可证，有可能你买的这套房子有预售许可证，你隔壁的房子就有可能不能预售，你买的隔壁的房子，签的合同有可能就是无效的。
楼宇的基本情况，楼体的结构是什么样的，建筑的层数是多少，地上多少层，地下多少层都要写上。然后写到你买的房子是多少号楼，多少单元，多少号，然后最终是以工商部门审定的房号为主，在后面的附件里面会附上图以及我的楼在这里面是什么位置，比如说5单元应该在最右边，结果交房时从右到左排列，结果就变成最左边，最左边就是挨着马路，很吵。有一栋楼里面的平面，要标上你的楼在这个小区里面是什么位置，你的单元在什么位置。什么朝向，有几个阳台，几个阳台是封闭的，几个阳台是未封闭的。
接下来是商品房的测绘机构是哪里，各种面积是多少，这是签合同的面积依据，就是说我们签合同的计算方法的基本依据，预测面积，这里是开发商委托预测机构对图纸进行预测所得到的一个数字。
后面会写到签订本合同的时候，本楼宇的工程进度状况是什么，我们建到几层了，或者是该封顶了，要写清楚。抵押情况要写清楚，这是新的内容，以前不会体现，为了查开发商房屋有没有抵押，会费很多的周折，现在开发商有很多的业务，在签定合同的时候，要把这个抵押情况明确地告诉业主。
比如说这个房屋做抵押，抵押情况里面有选择，均未设抵押是最好的，有抵押，要写清楚是抵押登记部门是谁等等。土地的抵押和房子的抵押是不能分离的，如果房子抵押了，土地自然就设定了抵押，如果土地抵押了，上面的工程也应设定为已抵押。