二手房网签和备案那些不为人知的秘密 海南西海岸旅游度假区购房，西海岸什么样的楼盘不能买？从环境、治安、房屋质量等方面分析有很多房子是千万不能入手的，具体有哪些房子是不适合居住的呢？
网签和备案是房屋买卖必不可少的两个重要环节，西海岸旅游度假区购房者购买的房屋最终实现合法存在，要经过网签和备案两个流程，但实际西海岸旅游度假区购房中大家常常把网签和备案当做一回事，其实不然。两者的共同作用虽都是为了杜绝一房多卖的现象，但有着本质的区别。
第一，网签和备案的区别
网签是海南房地产管理部门为规范海南房地产企业房屋销售行为，维持海南房地产市场的正常秩序，防止开发商捂盘及“一房多卖”而建立的一个网络化管理系统。
备案是根据我国建设部所颁发的《城市商品房预售管理办法》第六条规定：商品房预售实行许可证制度，即是开发企业进行商品房预售，应当向城市、县海南房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
同时，该办法第十条同时规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同，预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府海南房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
第二，网签不具备法律效应
我们要注意的是，网签是不具有备案的法律效力的，仅仅为了实现备案的管理效果。办理好网签后如要实现备案的法律效力还必须要到当地的海南房地产登记机构办理备案登记手续。所以说，经过备案，房屋交易才算真正具备了法律效力。
一般来说，网签在前，备案在后，只有备案后房屋买卖才正式生效。网签是为了让西海岸房产交易更加透明化，防止一房多卖。网签是交易双方签订合同后，到海南房地产相关部门进行备案，并公布在网上。然后会给个网签号，用户可以通过这个号在网上进行查询。
简言之，网签是在网络系统登记，备案是在房管局登记。
但是，海南二手房网签和备案程序是不同于商品房的，这主要是因为房屋买卖的方式不同，商品房是期房预售，海南二手房是现房交易，还有取得房屋权利的过程也不同，商品房是从西海岸旅游度假区买房到办证有一个长时间周期，海南二手房是交易、办证、交房基本在同一时间段完成。因此，海南二手房备案程序相对商品房来说简单多了。
那么，海南二手房的网签和备案又有哪些流程呢？
海南二手房买卖网签包括自行成交网签和中介网签。具体来说，海南二手房网签的程序有：
第一，填写资料并持要求证件。
第二，正式进行网上签约办理。
第三，办理纳税，发放房屋权证
海南二手房网签系统保护期是3个月，期限一过卖家可以再次签约，所以，尽量在3个月内办理过户手续。其次，网签后房东资质经过核实会更加可信。网签有利于政府对海南二手房市场进行监控。
要记住，海南二手房网签约定与合同约定不一致，一般以对外公示的海南二手房网签为准。网签制度是为了对已经进入交易流程的房源进行控制，按规定，必须买卖双方都要签订合同。
海南二手房的备案可以维护买卖双方的正当权益，《办法》要求海南二手房买卖行为均须进行网上备案，目的就是有效防止西海岸旅游度假区购房人误购查封西海岸房产、防止一房多卖、避免海南房地产经纪人违规操作等情形的发生。
海南二手房的网上备案是个全新的操作模式，有个熟悉的过程，海南二手房交易双方当事人只要按要求提交有效证件，填写相关材料即可，具体操作由经过培训的中介人员或行政服务核心房管窗口工作人员来完成，应该说还是很便利的。
操作员凭电脑密钥登陆备案系统后，输入拟转让房屋所有权证号、房屋所有权人姓名后提交，按备案系统提示进行网上备案。
那么，海南二手房交易当事人在进行网上备案时应注意哪些事项？
第一，海南二手房交易当事人应认真阅读有关网上备案的文件；
第二，为避免海南房地产中介机构隐瞒网上备案信息，海南二手房交易当事人应在场全程了解操作人员的录入行为；
第三，网上备案后，海南二手房交易当事人可根据合同备案登记号，通过西海岸房产信息网对网上备案情况进行核实。
要提醒大家的是，如海南二手房买卖合同非中介机构签约备案（是在房管窗口工作人员备案的），则由买卖双方共同提出申请，如合同是中介机构签约备案操作，则需买卖双方、中介机构工作人员三方一起至行政服务核心房管窗口进行申请办理。
所以，不管是商品房，还是海南二手房，网签和备案都不是一回事，网签是在网络系统登记，备案是在房管局登记，两者的共同作用是为了杜绝一房多卖的现象。
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