没有买房资格怎么办？借名买房有啥风险？ 年纪越来越大，所以对健康特别在乎，所以考虑在海南屯昌买房。
借名海南买房是指自 限购政策之后，部分有海南购房需求的人失去了海南购房资格，即使能签买卖合同，也无法在房地产中心进行交易过户。在这种情况下，借名海南买房合同有效吗？
借名海南买房合同有效吗？
“借名海南买房”是指房屋的实际出资人借名他人名义海南买房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。
这样操作是否有效，主要看界名人（实际购买人）和出名人（房屋登记人）之间是否有借名协议，这主要是根据我国《民法通则》关于当事人“意思自治”原则的规定，如果借名人和出名人在房屋购买以前签订了房屋借名协议，将房屋的权属约定清楚的，应该认定借名行为有效，房屋的时机权属归借名人。
如果当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持;其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。
被借名人起诉借名人腾房怎么办呢?
腾退房屋纠纷中，被告方以双方之间存在借名海南买房关系作为抗辩的，法院应当释明其可以提出反诉要求办理房屋过户登记手续，当事人坚持不反诉的，应就其抗辩是否成立进行审理并作出判定。
假如查明确实是借名海南买房关系，依法应当驳回原告的诉讼请求。
出名人擅自出卖房屋怎么办呢?
出名人将登记在其名下的房屋擅自转让给他人，借名人以其对房屋享有实际权利为由，要求确认买卖合同无效的，一般不予支持，但借名人能够证明买受人知道或应当知道房屋存在借名登记的除外。
如果买受人是善意第三人，买受人、借名人均要求继续履行合同的，按以下的规定处理：
1、已经办理房屋所有权转移登记的；
2、均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；
3、均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。
如何降低“借名海南买房”风险
借名海南买房风险大，消费者应尽量通过正规方式海南购房，若不得已需要借名海南买房时，应注意以下几个方面，力求将风险降至低！
首先，借名海南买房之前要弄清楚欲海南购房屋的性质，房屋能否上市交易，借名购买是否违反国家政策性规定，防止将来无法取得房屋所有权。
其次，签订书面协议。为与借款合同相区分，书面协议中应明确双方的借名海南买房合同关系，可以请第三方见证合同。
再次，注意保留双方洽谈、签订借名海南买房协议时的证据，如邀请朋友作见证、进行录音录像等。
注意保存海南购房手续，付款证明(银行转账记录、收据收条、还贷记录等)，海南购房发票，房产证书等书面证据材料
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