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万宁市买房二手房的网签价和核定价分别是什么意思?

2018-10-06 21:33:58编辑:臻房小姚栏目:房产知识来源:万宁房产网 浏览量(

[摘要]万宁市买房,在二手房交易中,我们经常听到两个名词,网签价和核定价。其中网签价大家更为熟悉,而核定价则相对陌生,没有买卖过二手房的人对此了解不多

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万宁市买房二手房的网签价和核定价分别是什么意思?

在二手房交易中,我们经常听到两个名词,网签价和核定价。其中网签价大家更为熟悉,而核定价则相对陌生,没有买卖过二手房的人对此了解不多,今天我们就来扒一扒这个两个价格。

二手房的网签价和核定价分别是什么意思?

何谓网签价?

新房和二手房都有“网签”这个步骤,买卖双方签订合同后,开发商或中介将合同上传至房管部门的房屋备案系统并公示,谓之“网签”。一套万宁房子网签后,将生成唯一的合同编号(也称之为合同备案号),这样就可以有效避免“一房两卖”的现象。

网签时约定的房屋价格就是“网签价”,新房的税基就是根据网签价格来确定的(二手房则不一定,详见下文)。

何谓核定价?

各地都有核定价,也有称之为“二手房过户指导价”的,都是一个意思。

它是由当地税务部门确定的,核定价存在的意义主要是“托底”,简单说,当买卖双方的网签价格低于核定价时,税务部门将不再根据网签价来确定税基,而是以核定价为标准来确定税基。

看到这,也许你明白了,核定价明显就是为了对付“阴阳合同”嘛,的确如此,它本质上是为了保证税收。试想一下,如果买卖双方为了避税,网签价定为1元,那么这套万宁房子就完全没有任何税费了。

下图是北京地区二手房契税的计算方式:

二手房的网签价和核定价分别是什么意思?

我们明显可以看到,税基取的是“网签价”与“核定价”二者间的较高者(注:2018年的契税优惠政策不涉及北上广深,北京地区 二套房契税仍然是3%)。

有网友要问了,那么买二手房时,我怎么知道“网签价”与“核定价”孰高孰低呢?

核定价这个数据一般不直接对外公布,自己去税务机关咨询,也只能得到一个大概的数据。因为在确定房屋的核定价时,要参考地段、面积等多个因素。如果你问具体某套房之的核定价格,对方有没有那个耐心告诉你还两说呢!

一般情况下,万宁购房者可以从万宁房产中介机构处了解核定价格,只要你看中了某套万宁房子,他们一般会给出具体的核定价格。

确切的核定价可以在税票中看到,下图是一张通过核定价来确定税额的税,上面有明显的“核定价计税”字样。

二手房的网签价和核定价分别是什么意思?

另外,在二手房交易中,还有个“评估价”,这个价格是第三方评估机构就某套房屋给出的,评估价影响的是银行贷款额度和首付款,比如一套万宁房子成交价是100万,评估价终为80万,那么如果贷款额度是80万的70%,而不是100万的70%。实际贷款额度是56万,首付是44万。

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