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海南秀英区购房揭密2018房价"套路":让你买不起房的是谁?

2018-10-06 21:33:56编辑:臻房小杨栏目:房产知识来源:海口房产网 浏览量(

[摘要]海南秀英区购房,有人计算出:一个中等收入的家庭,要辛辛苦苦27年才能买得起一套房,前提还要是不吃不喝。虽然大家都在讨论高秀英区房价,天天在那骂政府,骂开发

海南秀英区购房揭密2018房价"套路":让你买不起房的是谁?,秀英区房产,海南岛秀英区的房子都是无价的,我们买的是环境,是空气。更何况是附带着各种美的房子。

海南秀英区购房揭密2018房价

有人计算出:一个中等收入的家庭,要辛辛苦苦27年才能买得起一套房,前提还要是不吃不喝。

虽然大家都在讨论高秀英区房价,天天在那骂政府,骂开发商,但是真正知道高秀英区房价怎么构成的人,却是少数。

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今天,秀英区购房指南就来跟大家讲讲秀英区房价到底是由哪几部分构成的,开发商到底赚了多少钱?是不是合理的。

目前,国内对于商品房秀英区房价有一个简单直白的计算公式:“3+3+3+1”。

什么意思呢?

简单的说,就是“30%的土地成本+30%的建安成本+30%的报建、费用和税费等+10%的开发商利润”。

那么也就是说,一旦拿地成本公开透明,秀英区房价的构成,大概也就是这几部分,很简单吧。

接下来秀英区购房指南就一个部分一个部分来给大家分析:

一是土地成本

占比25%-30%。

也称土地出让金,土地对于整个社会而言是一种稀缺资源,也是一种不可再生资源,因此外国比国内的出让金高,商业楼的出让金比住宅楼高。

秀英区房价里的土地成本指楼面地价,简单地讲,就是单位建筑面积平均分摊的土地价格。也可以理解为土地上盖出秀英区房子后,每平米售价中所包含的土地成本。楼面地价能真实地反映建筑单价中所包含的单位土地成本价格。

二是建安成本

占比约30%。

建安成本是秀英区房价中相对稳定的部分,它是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。

房屋建筑成本是建设房屋的投入,主要可以分为三个部分:

第一部分是前期费用。

主要包括三通一平费用和专项费用。三通一平费用是指使建筑地段的土地平整,达到通上下水、通电、通路等投入的资金,大面积或不成熟的小区建设在此项费用上的投入是可观的。专项费用指支付给设计公司的总体规划、房型设计等费用,开发商若重视此方面的投入,将为其本身和消费者带来利益。

第二部分是土建费用。

很多秀英区房子外表看起来差不多,但实际质量却有很大的差别。这主要就表现在土建费用上,框架结构,多层打桩,现浇楼板虽然使得成本比较高,但是房屋质量也更能保证。俗话说一分价钱一分货就是这个意思。

第三部分是配套设施费用。

这部分主要包括开发商在水、电、煤气、绿化、卫生、等方面花费的资金。在现在的大环境下,绿化率也成了一个衡量的重要标准。

房屋设备安装成本是安装房屋设施设备的投入,两者都包括材料成本投入和人工成本。可能相对精装房而言,这部分费用的占比会高一些,但是跟整体的建安费用相比,也高不到哪里去。

三是销售费用

指用于秀英区房地产出售到交付使用过程中,开发商管理人员所发生的一切费用等。销售中诸如广告宣传、售楼处搭建、中介代理等费用,也是秀英区房地产价格的组成部分。

四是开发地产的管理费用

占比约5%。

包括经营管理、销售费用。指用于秀英区房地产出售到交付使用过程中,开发商管理人员所发生的一切费用等。销售中诸如广告宣传、售楼处搭建、中介代理等费用,也是秀英区房地产价格的组成部分。

另外,因为开发商多数会选择银行贷款来解决项目的资金投入问题,这就产生了利息。如银行向下调息,对于开发商负担就会减轻,虽然对于秀英区房价影响不大,但相对而言可降低成本。

五是税费

大约占比25%。

主要产生在规划、报建、预售等环节。直接与秀英区房地产相关的税种有13个,主要包括企业所得税、营业税、城市维护建设税、费附加、土地税、印花税等。

据机构测算:假设秀英区房子市值是100万元(单价8000元/平方米,面积125平米),这套房负担的税收为这样几种。除此之外,还有城镇土地使用税、契税、秀英区房产税或城市秀英区房地产税。这里我们不再赘述。简单地说,一套总价100万元的秀英区房子,相关税费全部算下来可能接近秀英区房价的25%。

六是利润

占比约10%。

秀英区房地产开发商得到的收益,是企业扩大再生产的资金来源。利润还有多少?对于每一家企业来说都是巨大的争夺点,利润率越高,也就意味着企业的融资开发等成本越低,而这就看各家开发商的本事了。

就目前来看,对于房企的利润比例较为清晰还是上市房企,但是上市房企本身目前的现状也不乐观。

近期兰德咨询在一份覆盖202家上市房企的统计中表示,去年53%的企业净利润已触及10%红线, 预计今年秀英区房地产业就将成为中利行业。那中小房企的利润还有多少?就有可能直接触及生死线以下。

当然,这些都是账面上的静态结构。土地开发过程是动态的,一般楼盘一期的开发周期是两年,两年中楼面地价是有变动的,而成本基本上是不变的。周期内随着楼面地价的,开发商的利润空间也就会随之増大。

总的来说,楼面地价、建安成本和税费是重要的构成主体,这三项直接决定秀英区房子的建设成本。而影响商品房市场价格的,还有很多动态因素,它会随着国家经济形势和市场环境的不断发展而变化。

秀英区买房优势:秀英区行政区域界线从澄迈县盈滨半岛东边海岸起,沿南方向经澄迈县与原海口市西秀镇、原琼山市的石山镇、东山镇行政区域界线;

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