利用他人的 土地 建房，看起来也利用了他人的 不动产 ，但不应办理 地役权 登记。原因如下：
1．《物权法》第一百五十六条规定：地役权是“按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益”的一种权利。作为地役权，一是应当是利用他人的不动产，二是为了提高自己的不动产的效益(地役权是为了需役地的便利而取得的权利，所以，应当以需役地的存在为前提，即利用他人的不动产一方自己要有不动产)。利用他人的土地建房，在建房前还没有这一房屋，还不存在提高自己的不动产的效益的问题。
2．利用他人的土地建房，按《物权法》的规定，无论是国有还是集体的土地，都属于建设用地使用权而非地役权。应当按《物权法》对建设用地使用权的规定来规范。
