您当前位置 :海南房产网 > 知识 > 地铁附近商业投资 地铁商业投资全攻略 > 正文

地铁附近商业投资 地铁商业投资全攻略

2016-02-21 13:54:07编辑:djxy2008栏目:房产知识来源:三亚房产网 浏览量(

[摘要]地铁附近商业投资 地铁商业投资全攻略关于地铁商业的没有明确的定义,根据维基百科的定义,地铁商业是指城市地铁中,与交通动线站点相联接

地铁附近商业投资 地铁商业投资全攻略

关于地铁商业的没有明确的定义,根据维基百科的定义,地铁商业是指城市地铁中,与交通动线站点相联接的商业、办公楼系统。地铁是人流的重要集散地,与商业发展需要相符,是两种形态之间的结合;而本专题中所指的地铁商业,即指与地铁站点相连接的商业体。

在中心城区,轨道站点控制区的范围确定基本上以步行为主,以居民步行到车站的时间控制在10分钟以内,步行速度为4km/h,计算出轨道车站的步行吸引范围约为650m;

在新区,以步行的合理时间10分钟为基准,从理论上计算出其他接驳方式的合理区半径。

在中心城区以适宜步行的距离作为轨道站点的直接影响区,其范围在400-600米之间;在新区考虑多种出行方式与轨道站点的接驳,把轨道交通的最大影响区域确定在2000米之内。

克里斯坦中地理论认为,中心地主要提供贸易、金融、手工业、行政、文化服务。在市场作用明显的地区,根据均衡原则,每个中心地为周围市场提供的商品和服务是通过6个次一级中心地来实现的,即每个中心地同时有3个次一级中心地提供的商品和服务量,因此在市场原则下形成以3为序列的空间中心地系统,即在一级中心地所属的3个二级市场内,有1个一级中心地和2个二级中心地。

根据1992 年的分区人口统计结果分析,全香港约有45%的人口居住在距离地铁站仅500m的范围内,新界地铁周边仅2.5%的面积集中了78%的就业岗位。中环-金钟-铜锣湾地铁沿线的平均就业密度超过每公顷2000人。

地铁商业分类

按商业产品形态来分,站厅零星商业,指在地铁的公共空间部分,如过道、候车点、出入口等设置的商业零售点,以应急商品零售为需要,如报纸杂志、饮料、电话卡等;这些商业面积较小,多在10个平方米以内;而且基本为临时搭建;根据对申通地铁公司的调查访问,地铁运营方将满足人行动线为首要任务,此类形式的商业会进行更多的改造,今后数量、规模将不会很大;地下商场或商业街,指一些街道式联接在一起的若干家商铺或店面构成的地铁通道商业,设置在地下的通道上,也可能会设置在必经的一些地面上,经营流行产品,如快餐店、服装饰品店等;如,地铁2号线人民广场站华盛街、地铁2号线科技馆站亚太盛汇步行街、地铁1(3)号线上海南站的银泰百货;地铁上盖商业,是最为常见的地铁商业形式,多位于地铁附近或相联的综合项目、购物中心等,而且规模相对比较大,其中,有一些楼层是可以直接与地铁的通道相联接的,可以使出入地铁站的客流直接通过专用的通道进入。如,地铁2号线中山公园站龙之梦购物中心、地铁1号线徐家汇站港汇广场等。

地铁商业消费人群特征

整体来说,年龄上,受工作状况、收入、生活习惯等影响,地铁开通初期,搭载地铁的人群以18-35岁族群居多;根据其出行及消费频率,地铁商业目标客户锁定时尚阶层以及小资阶层;随着出行习惯的逐步深入,地铁商业的消费客层呈全龄化特性。

消费习惯上,地铁商业具快速型、随机型、轻便型、大众型的消费特性。

处于商业中心的轨道站点消费人流以固定人流为主,成熟的商业区周边人流较旺,同一类型的站点附近消费客流以固定的消费人群为主力,其中主要包括周边办公人群、本市其他区域固定消费人群和外地游客。他们从四面八方聚在这里,并不是只因为这里有地铁,而是因为商务需要,吸引他们的是商业广场、品牌店铺,也许没有地铁消费人群会减少,但并不会有根本性的改变,轨道所起到的作用是好上加好;

一些交通换乘枢纽站的消费人流大多是流动的,客流量足够大。站点人流主要以外来乘客和本地换乘客流为主,每天有成千上万的人在那里坐轨道线,很多人只是偶尔路过中转一下,时间充足也许会走进商业广场,大家去那里的目的很少是为了购物,目的性消费不强;

还有些住宅区和过路型的站点,人流客群较为集中,多为周边居民和办公人群出入轨道线的附近居民,客流量与周边社区成熟度紧密相关。每天匆忙赶着地铁去上班,基本也不会停留很长时间,不会产生太多的消费,顶多是一些报刊杂志、面包店、便利店之类店铺。

地铁商业业态特征

业态设置一般分“基本配置”和“个性化配置”两部分。

所谓基本配置是指,地铁沿线商业通常保持一定比例基本商业配置,以满足日常通勤人士的基本需求,基本配置适用绝大部分地铁站点,业态组成固定且多为连锁店,具有一定的可复制性,主要业态包括面包房、便利店、书报摊、音像制品、数码快印等;

所谓个性化配置是指,根据站点所处的不同城市区位、地面已有建筑以及内部建筑结构等,针对不同地铁站,打造个性化商业配置。

各类型站点特征

商业型站点:对各地商业类站点经营状况的整理分析我们发现,目前地铁商业经营的状况对地段依赖性很大,传统商业中心的站点商业氛围浓厚,各类物业经营状况都相对较好,租金也较高,其中以百货类为主的大型购物中心居多。商业档次因站点所处地段不同而存在较大的差别,如北京王府井、上海陕西南路这样的站点本身就处于传统的商业中心,有充足的客流量和人流量,足以支撑高档次商业物业的运营;

交通枢纽型站点:地处交通枢纽地带的站点,由于其人流量大、结构复杂,消费能力,商业主要以零售和批发为主,档次就较低。从商业空间布局和规模来看,目前多数交通枢纽型地铁商业地下面积相对偏小,主流的商店形态也以5-30平方米的小规模商店为主,难以形成有效的卖场氛围;

居住型站点:由于地处大型居住生活区,通勤人流稳定,结构相对单一,在“基本配置”业态的基础上,更多偏重于社区配套类商业,如口腔诊所、干洗店、宠物配套等,零售及餐饮的档次相对较低。

地铁商业开发模式

通常来说,地铁商业的开发模式主要有三类:地铁公司自行开发、重组合营开发、联合开发。

地铁公司自行开发,地铁公司面临交纳地价、建设资金的风险,物业开发滞后,土地闲置,地铁建设与物业开发无法同步。后期经营上,自行开发物业价格较低、销售不甚理想,没有实现物业开发价值的最大化,物业开发档次偏低、周边配套跟不上;

重组合营开发,地铁公司面临重组资金压力,物业分成比例不明确,无法保证地铁分成利润。后期经营上,因双方合作原因,可能造成协调成本,项目可能进展不顺利,地铁公司参与物业开发投入人力、财力较大,影响地铁建设;

联合开发,考虑到开发的利润率过低,存在开发商是否愿意参与物业开发的风险。但从后期经营上,完全市场化操作,土地利用及物业开发可期最大价值化。此外,地铁公司只负责规划、设计与保证地铁安全、顺利开通建设相关的事项,开发商负责物业开发,各行其责,保证地铁建设与物业开发同步。而地铁公司有明确的物业开发利润分成,能够切实保证政府、地铁公司的利益。

观点和建议

明确开发方式以充分获取收益

通常而言,建议业主方(轨道办公室、开发商)首先明确项目的开发方式。

如果是针对轨道办公室,建议其尽可能地收归站点周边上盖物业的产权,采取香港地铁公司的开发模式;

如果是针对开发商,建议其与轨道公司进行合作开发,充分利用地铁资源。

最大可能形成“上下互动”

首先,通过地铁进出口上盖建筑物的判定,增加通道型商业面积;

其次,通过地铁进出口土地(待拆迁地块)的判定,预留足够的进出口设置,并尽可能与地面土地形成联动开发。

以无锡地铁胜利门站为例,在连接保利达广场、红豆广场等新建商业物业的出入口,建议设置大面积的通道型商业,充分利用快速通勤人群的消费,此外,站点南边的地面存在多幅土地(待拆迁地块),因此我们建议业主考虑预留该处的进出口。

策划定位根据站点特性可不拘一格。

根据前文所说的站点类型来看,基本策划可根据不同地段价值因“站”而异。继续以香港为例,商业型站点周边大力发展高容积率的商业体建筑。经过近20年的发展,一些地铁上盖物业已成为重要的市区商业中心,如中环站的环球大厦、金钟站的海富中心,德福广场、绿杨坊和杏花新城已成为著名的地铁商场,一些地段相对偏远的居住型站点周边,则建立“公屋”,“公屋”绝大部分都坐落于9个新市镇,并围绕轨道交通线路布站,即方便了低收入人群的出行,也为地铁创造了大量客流及潜在消费者。

此外,在一些特殊的站点,我们的策划定位方案可跳脱常规,以无锡地铁三阳广场站(易居操作)为例,该站点坐落于无锡市中心的核心商业区,进出口均已与城市著名的办公、商业物业相连,且内部商铺面积受通道所限,面积较小,因此,针对此站点人流量大,消费不易停留的特点,我们建议业主方另辟蹊径,从商业广告的角度入手考虑。

投资地下商业 一看口岸,二看业态

投资之道

虽然地下铁商业,目前在1号线的站口商业都是只租不售,但是随着地铁站口的上盖物业增多,投资者有机会参与对于地下物业的投资。而且在国内一线城市地铁开通时,因为对于地铁商业价值看好,投资者也可以通过“炒租”获利,但是风险也极大,当然如果投资不慎,将租金超至商家难支撑的水平,就会出现泡沫。刘先生就是炒租的受害者,几年前在深圳1号线世界之窗站租下一间10平方米的铺面,此时,这家铺面已经经过几次换手,租金炒到了每月每平米600元,而第一手拿到的租价当时是每月每平米230元。刘先生主要经营饰品等快销品,但是这个业态并不适合地铁物业,加上租金过高,铺面没开到一年就倒闭了。据刘先生透露,世界之窗的业态全部改成了水吧。

目前,成都1号线的地铁站口商业,主要还集中于站口商铺,但是随着规划主动接驳地铁站口,会有越来越多的地铁站口商业和地下商业投资机会。目前成都天府广场站口,周边的很多商场的地下部分都主动连通地铁站口,增加人流,可以想象,通过这些地下开口,逛商场完全可以在地下,就从这家逛到另外一家。而2号线的地铁站口银石广场,是目前成都最标准的地铁上盖物业。据开发商透露,拿出来销售的物业只占十分之一,300多间铺面,入会的人高达1000多组。据记者了解,目前春熙路上租金在每月每平米2000~2500元左右,而且铺面的转手率极低,根本没有铺面卖出来,而春熙路上的地铁商业,能点燃这么多人的投资热情,也就不足为奇。但不能否认的是,在调控之后,商业地产不但没有受到压制,反而出现上涨。对于投资风险,投资者应该提高风险意识。

《地铁附近商业投资 地铁商业投资全攻略》相关信息来自专题。房产知识栏目专题。

热门阅读
服务热线

400-654-6680

工作时间:周一到周日24小时

海南房产咨询师
微信号:18089828470