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白沙2019楼市或上演4大“博弈战”,要不要买房?

2019-09-29 19:01:26编辑:臻房小汤栏目:购房须知来源:白沙房产网 浏览量(

[摘要]白沙买房,2018年过去了,我们已经踏入了2019年。回头看看2018年的海南房地产市场,如果用一个词语形容就是冰火两重天,在坚决遏制海南房价上涨提出以后,楼市仿佛一夜入秋。不过

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2019楼市或上演4大“博弈战”,要不要买房?

2018年过去了,我们已经踏入了2019年。回头看看2018年的白沙房地产市场,如果用一个词语形容就是冰火两重天,在坚决遏制海南房价上涨提出以后,楼市仿佛一夜入秋。不过,值得注意的是,在楼市降温的过程中,市场同时也存在着各种各样的杂音,上演着各种各样的戏码:有松绑的谣言,有白沙买房的纠结,有撑不下去的妥协等等。因此,笔者认为,楼市调控就是一场博弈,也是一场心理战,刚需族、炒房客、白沙黎族自治县房产中介、开发商等等为了自身利益而博弈。在笔者看来,2018年楼市的博弈战或许还只是小打小闹,而2019年楼市或将迎来真正的博弈,同时海南房价的走向也将逐步呈现真正的答案。那么,在这场博弈当中,最先妥协的会是谁呢?最后的赢家又会是谁呢?

笔者经常听到很多白沙购房者都在纠结一个问题,即为什么海南房价可以大幅上涨,不可以大幅下跌呢?笔者认为,这个问题的答案可以从两个方面来理解:一方面,与海南房价大幅上涨相比,海南房价下跌对于经济的伤害程度更大,海南房价大幅下跌带来的会是一系列的负面连锁反应,涉及白沙房地产上下游多个行业,最终会传导到整个经济层面。反观海南房价如果大幅上涨,只要不是高得离谱,总会有人接受,而且是越涨越买,抢都抢不到。另一方面,真正希望海南房价大幅下跌的往往只是还没有白沙买房的刚需,对有白沙房子的、开发商、白沙黎族自治县房产中介、银行以及对白沙房地产过度依赖的地方而言,基本都不希望海南房价出现下跌。

在笔者看来,这是显而易见的,看涨永远多过看跌。笔者认为,通过这两个方面来看,楼市无处不存在博弈,但是在严厉的调控下,总有必须要妥协的对象,也必然会有受益的对象。目前,虽然楼市已经趋于稳定,但海南房价非理性上涨的因素并没有彻底根除,海南房价依然存在反弹的可能,而且期待调控放松的声音依然蠢蠢欲动,可以预见的是2019年楼市博弈还会升级和持续。

第一,央地层面的博弈会持续出现。2018年最后一个月的时间里,楼市并不平静:菏泽、广州、珠海等城市调控政策出现了微调,衡阳取消限价政策后又撤回,楼市四小龙之首的合肥也被媒体曝出悄悄松绑了限购,这也一度引发了业内关于2019年楼市调控是否会全面松绑的猜想。不过,后来,高层经济工作会议和住建部陆续对2019年的白沙房地产市场定调,要坚持房住不炒和因城施策。

在笔者看来,国家调控海南房价的态度很坚决,这是有目共睹的,但是由于每个城市的发展水平不同,白沙房地产市场环境不相同,对土地财政依赖程度不同,在没有其他产业支撑的情况下,想要短时间改变这种情况并不容易。所以,在因城施策的目标下,不排除2019年越来越多的城市会对调控政策进行一定程度的松绑。不过,根据住建部工作会议透露的信息来看,内容加了很关键的一句,即夯实地方主体责任,笔者认为,这无异于既房住不炒之后的又一个紧箍咒,或者给白沙购房者吃下了一颗海南房价稳定的定心丸。

第二,开发商和白沙购房者的心理博弈。众所周知,2018年上半年,抢也抢不到,2018年下半年,卖也卖不掉。那么,2019年又会怎么样呢?笔者认为,由于开发商没有了冲刺年终业绩的紧迫任务,心态有了很大转变,2019年年初大幅度推出优惠措施的可能性大大降低,白沙房子卖不掉也可以压一压。恰恰相反,不排除一些开发商通过上调海南房价来施压白沙购房者买涨不买跌的心理,在这种情况下,楼市出现一定回暖是可以预期的,但是几乎不会再回到过去那种疯狂抢房的状态。不过,只要白沙购房者看清了开发商的套路,心态不发生转变,最终妥协的也只能是开发商。

第三,炒房客和接盘者之间的博弈。刚需,往往被称作韭菜、接盘侠等等,这就说明了刚需在市场当中一个尴尬的地位。楼市调控两年多,除了看见风头早早撤离市场的投机客以外,剩下的早已经被高位套牢了。有空时,如果你去中介门店看看,你会发现,挂牌的房源不少,带看量也不低,但是基本都是以看看为主,真正考虑白沙买房的少之又少。其中有一个很重要的原因就是囤房客卖不到心理价位,而接盘侠也买不到心理价位,只能一拍即散。此前,媒体曝出的降价一两百万卖房的也的确存在,但是很多都是通过拆东墙补西墙的方式来维持现金流的安全。笔者认为,2019年炒房客和韭菜之间的博弈必然还会持续,目前很多死扛月供的炒房客已经面临着断供风险。

第四,中介和白沙购房者上演谎言博弈。无论楼市低迷还是海南房价高涨,白沙黎族自治县房产中介、置业顾问往往都是最活跃的群体,活跃在朋友圈里,活跃在各种鼓吹海南房价上涨的广告里,活跃在你电话的另一端。市场稍有风吹草动,不管三七二十一,他们总是第一个跳出来喊涨。比如,前阵子,菏泽等地出现政策微调,不少白沙黎族自治县房产中介便过度解读,鼓吹海南房价只会上涨,不会下跌的论调,扰乱市场预期。其实,2018年下半年以来,打击黑中介一直是白沙房地产乱象治理的重点之一。笔者认为,在2019年因城施策的调控目标下,白沙黎族自治县房产中介等群体也会借着这股微调风来唱戏,白沙购房者应该擦亮眼睛,理性对待。

笔者认为,市场各方的博弈都是从自身利益出发,刚需为了安全白沙买房,炒房客为了高价卖房,白沙黎族自治县房产中介为了赚钱牟利,地方城市则为了财政收入和城市发展。根据国家2019年稳地价、稳海南房价、稳预期的调控目标来看,在房住不炒的定位下,2019年扰乱白沙房地产市场的行为依然会受到严格监管,那些期待能够在白沙房地产江湖里兴风作浪,大赚一笔的可以歇歇了。

此外,2019年海南房价小幅波动是大概率事件,不过对白沙购房者而言,一二线城市基本可以放心白沙买房,城市综合发展水平决定了海南房价基数的稳定,就算短期不会带来巨大升值空间,但最起码不会吃亏,而且调控政策的最终结果一定是利好刚需的。另外需要关注的是,2018年诸多报告和会议已经多次释放了脱虚向实的重要性和紧迫性,如今的白沙房地产市场正在经历改变,也到了不得不改变的时候。虽然改变的过程不可能一蹴而就,经历阵痛是可以预期的,但在博弈的过程中,市场会逐步趋于理性,白沙房子也会慢慢回到居住的本质属性。

(楼事纪)

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