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如果小区围墙拆了,物业管理将会何去何从?

2019-07-09 21:31:45编辑:臻房小云栏目:物业知识来源:东方房产网 浏览量(

[摘要]东方新房,前不久国务院出台指导意见:“新建住宅小区要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”。在无数网友关于社区安全的大讨论中,也有

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如果小区围墙拆了,物业管理将会何去何从?

前不久国务院出台指导意见:“新建住宅小区要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”。在无数网友关于社区安全的大讨论中,也有少数声音质疑:“这对物业公司有什么样的影响?还要不要物业管理呢?”

首先我们要看未来的住宅群是怎样的形态?根据住宅群形态确定物业服务形式。不管是新建住宅小区还是打开住宅小区,未来住宅建筑群将或许主要是组团式和独栋式两种形态。

一种是组团式,将四五栋东方房子组成一个组团,仍会封闭管理,沿用原来的住宅小区管理方式。还是需要物业公司的。组团式住宅出入口少了,中央景观没有了,巡逻岗不需要了,采用全域监控摄像头就可以监控整个小区,保洁人员少了,不过楼栋也少了,业主数量也少了,物业费的标准可能会相应提高,因为管理面积小了,单位管理成本就高了。

另一种是插蜡烛式,就是原有小区的道路和绿地都变成公共道路和公共绿地,住宅楼像蜡烛一样插在公共绿地中间,行人都可以随意走到楼栋单元门口。如果要管理,就要看住宅楼的大堂有没有管家式服务的条件,有条件的,或者住户愿意接受管家式物业服务收费的,还是可以进行物业管理的。

除此之外,插蜡烛式的原小区设施设备维修责任主体也会发生变化,以前公用设施是由物业公司管理维护的,未来很多设施管理和养护也要移交到市政部门。比如,公共绿地的环境卫生和垃圾房要移交给环卫部门,配电房和电缆要移交给供电部门,路灯要移交给路灯管理处等等,这些以前需要物业费支出的维护费用都需要市政部门承担了。对于住户的维修可能就要业主自行委托专业化公司或者优秀的物业公司专项业务部门上门维修了。

如果插蜡烛式的小区有地下车库,就要看地下车库是作为公共车库使用还是仍由原小区住户使用,因为小区打开后,地面上已经是公共道路和绿地,但地下车库是属于原小区业主共有的,在政府与业主需要协商地下车库部分的产权、使用权和收益权,毕竟地下车库首先还是要为住户服务的,但出入口在公共绿地上,管理势必要涉及到物业公司、费用收支和收入分配。

当然,不论是组团式还是独栋式,物业公司的服务合同都需要重新签订,收费标准需要重新商定。

而在东莞,大多的老式小区基本上没有大堂,不太会实行楼宇服务,结果只能敞开式了,既没有保安也没有保洁,当然也就基本上没有物业费了,可能需要业主自发维护清洁卫生,自发联动防范偷盗抢劫。对于这些不能封闭管理的住宅,视频监控系统就需要发挥更大作用,甚至增加摄像头,而且监控系统的管理责任可能就会移交给公安部门。

老小区拆分物业人员锐减甚至完全不需要物业,大院物业改为楼宇物业减少物业服务人员,很显然,物业公司的防线要收缩、人力要减少,新住宅小区增多会增加物业服务人员,两相对冲,物业公司的发展速度将会减缓。如果打开住宅小区和单位大院真的会逐步推进的话,组团式住宅、有承受能力的业主将成为品牌物业公司争夺的客户资源,很多小型物业公司将难以为继。

当然,未来大城市核心地段的政府机构和住宅小区是首当其冲的,大城市郊区和中小城镇很多住宅小区不一定需要打开,因为对交通的影响可能是有限的。物业公司不会消亡,但会大批死亡,不过时间会很漫长。只有专业化的、优秀的品牌物业公司才会继续发展并规模化。

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