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什么情形可以退房?遭遇退房纠纷怎么解决?

2018-11-08 23:32:53编辑:臻房小范栏目:收房验房来源:琼海房产网 浏览量(

[摘要]琼海市新房,众所周知,买卖的商品如果有质量问题或其它瑕疵,消费者可以申请退货,而作为特殊商品的商品房,其存有质量问题或其它瑕疵时是否允许退房呢

什么情形可以退房?遭遇退房纠纷怎么解决? 琼海四季如春,当北国严冬季节,万里冰封雪飘之时,海南岛却春意盎然,绿遍天涯。

什么情形可以退房?遭遇退房纠纷怎么解决?

众所周知,买卖的商品如果有质量问题或其它瑕疵,消费者可以申请退货,而作为特殊商品的商品房,其存有质量问题或其它瑕疵时是否允许退房呢?如果申请退房势必会影响开发商的权益,他们一般不予办理退房,这样的话就难免会发生退房纠纷,那怎样才能保护自己的合法利益不受侵犯,又能退房呢?下面我们就一起来看看。

一、商品房买卖中可以退房的情形

在合同双方没有约定的情况下,根据合同法、商品房买卖司法解释和商品房销售管理办法,买受人可以有以下退房理由:

(1)合同无效

预售商品房必须有预售证,否则所预售合同无效。在合同无效的情况下,买受人可以要求退房退款。

(2)合同被撤销

根据合同法的规定,当事人在订立合同时有重大或者显失公正,一方以欺诈胁迫的手段或者乘人之危使对方在违背意思的情况下订立的合同,有损害方有对请求人民法院或仲裁机构变更或撤销。

就实践来看,出卖人常存在三种欺诈情形:

一是故意隐瞒未取得预售许可证或者提供虚假的许可证;

二是故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

三是故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

当出卖人存在上述欺诈情形时买受人可以要求退房退款。

(3)出卖人严重违约

合同法规定一方不履行合同、履行合同违反约定致使合同目的不能实现,另一方有权解除合同。具体地说在商品房买卖中出卖人可能存在下列违约行为导致买受人合同目的不能实现:

1、不能交房违约

这里又会有出卖人将所售房屋再作抵押或者再转卖他人两种情况。

2、逾期交房违约

出卖人不能按合同约定的时间交付房屋超过三个月时买受人有权解除合同。

3、不能办证违约

买受人在商品房买卖合同约定或者《城市海南房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人可以请求解除合同。

4、交付房屋套型错误

对于交房时的套型与设计图纸不一致的,买受人有权退房。

5、交付房屋面积误差超过3%

凡实际测量的与合同约定的建筑面积或套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%的,琼海购房人有权退房。

6、规划设计的变更而导致退房

开发商擅自变更规划、设计的,或者经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,琼海购房人有权退房。

7、其他根本违约情形

如因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,买营业房无法营业等。

(4)双方无过错的原因

因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同。

上述四方面的理由,基本上可以保证买受人的合法利益。如果买受人愿意也可以和出卖人约定解除合同的理由,这样将能更好地保护买受人的利益。

二、商品房退房纠纷怎么解决?

退房纠纷是指商品房买受人与出卖人订立合同后,买受人基于一定的理由又要求撤销或解除合同并退还所付琼海购房款而产生的争议。实践中开发商往往在与买受人签订合同时百般许诺,但在签订合同后却一再令买受人失望,从而让买受人忍无可忍要求退房。

如果发生退房纠纷应按如下方式解决:

1、协商

协商是指当事人行使自己的合法处分权,在法律规定许可的前提下,互谅互让,协议解决纠纷。

买方与卖方对所发生的纠纷进行协商,提出一个对双方都满意的解决方案,并就此达成一个纠纷解决协议。此种解决方式对买卖双方来讲都是最好的解决方式,因为既省时又省力还省钱。但此方式是建立在双方都相互让步的基础之上的,为求达到相互的共赢,就必须有取舍,如果某一方过于坚持自身的利益,就很难协商成功。

2、调解

这是指在非仲裁机关和诉讼外的第三方主持下,买方与卖方达成协议解决纠纷。此种方式也是较好的纠纷解决方案,但在纠纷方案的商定中,要求中立的第三方,并且无论协商的结果如何对第三方均无利害冲突才能成立。

一旦存在利害冲突,中立的天平就会倾斜,那么协商出来的处理方案也很难让买卖双方满意,从而达不到解决纠纷的效果。

3、仲裁

仲裁是指买卖双方当事人依据他们事先或事后达成的协议,自愿将其争议提交给双方同意的仲裁机关,由该仲裁机关依据有关法律和事实做出裁决以解决纠纷。

仲裁解决是终局的,裁决结果对双方都具有约束力并依照裁决结果执行,不存在当事人不服上诉的问题。仲裁简单、灵活、快速、费用低廉,但是采取这样的处理方式是要买卖双方共同同意交由同一仲裁机构裁决,如有一方不同意,将不能采取这样的处理方式。

4、诉讼

诉讼是指买卖双方当事人依法向人民法院提起诉讼,由人民法院依据有关法律和事实做出判决以解决纠纷。

人民法院经过开庭审理后,就双方之间的纠纷做出解决。我国实行的是二审终审制,当事人如对一审法院作出的判决不服,可以向上一级法院上诉。此种方式是最权威的解决方式,但是判决时间长,且费用较高。

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