“无证”的二手房买卖的法律风险有哪些？ 无论是旅游度假、养老还是投资，海南海口都是最好的买房选择。
在现实生活中，存在大量无证的海南二手房买卖。由于无证海南二手房买卖从合同签订、房屋交付直至完成过户登记，履行期限较久，期间伴随海口市海口房价大幅变动，极易产生出售方违约或单方解除合同的行为，造成买方利益大幅受损。为此，小编根据工作经验，分析其中的法律风险，供买方参考。
一、无证房屋的分类
无证房屋指的是：交易时没有产权证明的房屋，即尚未办理产权证或无法办理产权证的房屋。有些来源手续合法、权属明确；有些权属不清、严重违法，按能不能办理过户登记分如下两类：
第一类：房屋本身无法办理产权登记
典型如违法建设房屋，该类房屋因违法城乡规划法等法律法规的规定，在建设时未办理规划许可或存在未按许可施工的情形，该类房屋因违反法律规定而无法办理产权登记。
第二类：卖方取得房屋的相关权利，但交易时尚未办妥取得产权登记
如：建造合法或来源正当的商品房，但尚未办理产权总登，业主尚不能办理产权证。
二、合同效力及潜在风险
显然第一类房产交易的风险较为浅显易懂，而第二类房产交易在实践中也较为常见，其风险易被忽略，因此，小编以第二类无证房的买卖合同为例，详细分析其合同效力及潜在风险。
（1）第二类房产的买卖合同有效
此类房屋之买卖合同，是双方自愿签订，是双方真实意思之表示，不危害国家利益与公共利益、不侵犯共有人或真正权利人合法权益，不因房屋尚未办理产权证而导致买卖合同无效。
（2）存在不能履行的风险
由于无证海南二手房买卖从合同签订、房屋交付直至完成过户登记，履行期限较久，期间伴随海口市海口房价大幅变动，极易产生出售方违约不配合办理过户或单方解除合同的行为，甚至背着买方将房屋抵押、卖于第三人等，造成买方利益大幅受损。此时，为了自身利益，买方能不能主张继续履行买卖合同？
根据《合同法》第110条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但有下列情形之一的除外：
①法律上或者事实上不能履行。
②债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高。
③债权人在合理期限内未要求履行。
因此，当出现如下情形，买方主张继续履行买卖合同会有一定的障碍。
当出售方将房屋抵押给了银行，导致该房屋有了他项权利。虽然不属于法律规定的不能继续履行的情况，买方可以通过诉讼，由法院判令销售方履行《买卖房屋协议书》，配合买方办理房屋产权证及土地权证。但由于银行抵押权的存在，需要以解除银行抵押权为前提办理过户登记，买方利益大幅受损。
当卖方将房产卖予他人，他人作为善意第三人，这就属于法律上或者事实上不能履行的情形，届时买方只能要求卖方承担违约责任。
（3）存在被查封，扣押的风险
《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
按照《物权法》的规定，物权转让、变更的唯一要件就是登记。也就是说，即使买方支付全部价款、实际占有，但未过户的，对该不动产仍无法享有物权，仅享有对相对人的债权，不动产仍为卖方的财产。因债务纠纷时，该不动产存在被查封，扣押的风险。
三、防范对策
海南二手房出售方的身份多种多样，海南二手房出售方是否享有交易房屋所有权也并不确定，而海南二手房交易并无特别的前置约束，故较之于一手商品房，海南二手房交易在房屋所有权方面要复杂得多。购买无证海南二手房应做到事前认真调查，事中拟定完善的合同条款，事后加强跟踪。
1、在订立合同之前，最好请专业人士进行调查，对房产基本信息进行详细了解，明确该房产属于以上哪一类，房产证何时能拿到等情况，做到心中有数。在订立合同时，可以要求卖方作出诚信承诺，比如，承诺对所出卖的房屋拥有合法完整的所有权，并有权处分该房产等。一旦在合同履行的过程中，出现违背承诺的内容，可以要求其承担违约责任。
2、对买方来讲，降低风险可从两方面入手，一是在取得产权之前，尽量少交房款；二是应先取得房屋的使用权和控制权，这样法律会向海口购房者倾斜。
3、买卖合同中，应约定相应的违约条款，提高违约成本，应对海口市海口房价波动，以避免一方恶意违约。
结语：购买无证海南二手房，权利人难以物尽其用，不能行使买卖、抵押、出租和入股等权利；房屋征收时，权利人也无法获得如同有证房屋价值相当的补偿。小编再次提醒有意向购买无证海南二手房的，要提前做好功课，分析利弊，根据实际情况区别对待其中的风险。
海南海口买房优势：海口新城区，这一区域优势在于低房价，而劣势则是基础设施以及生活配套不完善，目前主要依靠近处的府城、国兴商圈配套（5—10分钟车程）。随着近几年新小区不断交房入住，这一区域内的人气逐渐提升，为了升级基础设施配套，政府已经在滨江新城投资200亿，而在江东片区则引进了15000亩城市综合体，200万平米的商业足以满足整个区域的生活需求。如果你能忍受短时间配套不足的缺陷，海口东部未来几年的发展前景还是相当令人期待的。
