三亚市养老什么是假别墅、类别墅或泛别墅?

 

什么是假别墅、类别墅或泛别墅？

1、据知情人士透露，别墅用地与普通住宅用地在规划上最大的区别表现在容积率上，一般带花园的独栋别墅的容积率都在0.3以下，而普通多层和高层住宅的容积率在1.2以上，介于两者之间的一般也被称为低密度住宅，而浙江省一些地方在几年前就已经停止出让容积率在1.0以下的住宅土地。目前，很多独栋4层假别墅以及排屋和花园洋房的用地性质都是普通住宅用地，有些项目的容积率甚至在2.0以上。

2、一般来说，在普通住宅用地上开发各种假别墅主要的变通方法是：对一些面积较大的项目进行划分，一部分开发高层或小高层等容积率较高的物业，“节省”出来的土地用来开发容积率极低的假别墅。这种混搭操作的好处就是能保持总容积率不变。很多楼盘都是这样的操作思路，既有高层又有排屋，在地价较为便宜、山水风景又较好的郊区地块，开发商也可以采取降低容积率的方法来开发假别墅，因为许多土地在出让时往往只规定上限，而并不规定下限。

假别墅、类别墅或泛别墅的特性：

1、并不实用的大套房：空间的无效用浪费：由于产品设计的不合理，250平米的别墅仅仅做到三房两厅，浪费和无效用空间过大，导致250平米的别墅居住价值仅相当于160平米的普通多层，性价比极低，一套别墅竟然住不了5个人！套着别墅的名义，实则是一个并不实用的大套房；

2、仅仅将客厅面积增大的大三房、大四房：名义上是别墅，但使用的是多层房类型的3房或4房，仅仅是将客厅面积增大而已，无法在家找到别墅的感觉；

3、没有露台的小花园别墅：双拼别墅花园面积不到100平米，无露台，无法在家感受庄园生活，无法享受露台上与清风明月对话的浪漫；

4、外观粗糙的假别墅：用瓷砖或是简单的涂料将别墅外立面涂抹得不南不北，是较为典型的社会主义新农村；

5、拥挤的平地大跃层：这是昆明别墅，尤其是近郊别墅和平地别墅最为典型的特征，不到10米的栋间距，严重影响了别墅居住的私密性和独立性；目前很多别墅占地面积不到150或者100亩，但为追求多卖钱，开发商在一块很小的土地上拥挤的安排了上百套住房，无法安排公用景观，同时也大大减少了私家花园面积，让别墅成了拥挤的平地大跃层；无法体现高差，无法达到举目远眺的别墅视野；

6、简单的草皮花园别墅：多数的私家花园仅仅是铺一层简单的草皮了事，名义上说让业主自主装饰花园，但实则让相邻的两户别墅要么风格迥异，要么就是围了围栏的私家草地，无法让别墅业主真正感受庄园豪华和舒心雅致的别墅居住感；

7、产品杂乱的大杂院：所谓的别墅和相对低价值的多层（号称花园洋房）安排在一起，严重影响了整个项目的配套布局和会所服务，居住在如此别墅，仅仅能享受普通多层项目的大跃层居住价值；

8、比不上多层的顶跃：别墅私家花园不到30平米，露台面积不到20平米，附加价值甚至比不上多层里的顶跃；

9、价格高于价值的普通居住：产品本身的居住价值也就是使用价值仅仅等于甚至还低于部分多层房里的普通跃层；

与假别墅不同，独栋别墅的稀缺性和奢侈性，使其今后不仅仅是一种顶级居住享受，更有可能成为一件稀有的珍藏品。目前，市场上的假别墅虽然为数不少，但独栋别墅的数量并不多。自从2003年，国家第一次明令限制别墅用地以来，市场上的独栋别墅就越来越少了。独栋别墅有其特定的消费人群，迎合的是绝对高端的人群，需要买独栋别墅的人，不会对其价格有太多的考虑。国家明令限制别墅土地供应，有些开发商可能会钻政策的空子，继续在社区内划出小片土地修建假别墅，短时间内假别墅的供应量从市场来看不会有明显的减少，但独栋别墅受政策的限制后，本来就稀缺的数量必定会更加“物以稀为贵”，加上独栋别墅的客户人群具有诸如追求最大的享受空间、经济实力雄厚等一些特性，今后独栋别墅升值潜力会非常大，甚至价格翻几番也不足为奇。