琼海市养老买房需谨慎！三大公式帮你估算房产价值

琼海市养老买房需谨慎！三大公式帮你估算房产价值，琼海房价，琼海是海南发展比较成熟的一个片区，琼海拥有稀缺优质自然资源

考察一处琼海房产是否值得，重要的就是评估其价值，即考虑琼海房产的价格与期望的收入关系是否合理。理财指出，琼海房产不要光看到诱人的账面，一定要充分考虑琼海房产变现能力差、家庭抗风险能力低的隐患，谨慎而为。以下三大公式可以帮助你估算琼海房产价值。

NO.1:租金乘数小于12

租金乘数，是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式(租金乘数＝金额/每年潜在租金收入),合理乘数应小于12。

者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收影响。

NO.2:8年～10年收回

回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。它的公式是：回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭房款 +期房时间内的按揭款）/ (月租金- 按揭月供款) ×12。

一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8年～10年左右。

NO.3:15年 是否物有所值

如果该物业的年 ×15年＝琼海房产购买价，该物业物有所值；如果该物业的年 ×15年>琼海房产购买价，该物业尚具空间；如果该物业的年 ×15年〈琼海房产购买价，该物业价值已高估。

以上是三种常用的比例与比率法，有的只需进行简单的预测和分析即可帮助者快速作出判断，有的还需要进行专业性的分析，计算另外一些指标以增加可靠性。比如一个地段好的琼海房产可能现在的租金不高，但具有较佳的前景，或者一套普通住宅能够享受税收减免，一定程度上能够弥补过高的租金乘数。

由于优越地段巨大的以及区域内繁荣商业氛围浓厚，区域内消费能力强大，这些都为所选择琼海房产实现保值提供了良好的基础。因此置业者在自己的能力范围内应该尽可能在地段内购置琼海房产，才能做到 的好 。

琼海优质楼盘推荐

1、博鳌椰风海岸：均价16000元/㎡，楼盘地址：博鳌镇滨海大道和嘉博路交汇处

2、官塘御泉庄：均价16000元/㎡，楼盘地址：琼海市官塘温泉旅游度假区官塘大道南侧

3、博鳌金色鳌苑：均价19000元/㎡，楼盘地址：琼海市博鳌镇鳌庄路1号

4、海南官塘学院小镇：均价暂无元/㎡，楼盘地址：琼海市官塘白石岭风景区内

5、融创·博鳌金湾：均价21000元/㎡，楼盘地址：海南博鳌滨海大道8号

6、海南佰悦湾：均价18000元/㎡，楼盘地址：琼海市博鳌滨海旅游开发区

7、京博雅居：均价6700元/㎡，楼盘地址：海南省琼海市人民路490号（电力城对面往南500米）

8、兆南万泉绿洲：均价4980元/㎡，楼盘地址：琼海市银海路1号(海南省琼海市银海路高速路口南侧)

9、新天地阳光城：均价5660元/㎡，楼盘地址：琼海市兴海中路与爱华东路交汇处

10、博鳌美丽熙海岸：均价25000元/㎡，楼盘地址：琼海市博鳌朝博路