海南琼海购房房价暴涨为哪般？那些年我们解释房价的指标，琼海房价，越来越多外地人选择在琼海买房，将第二故乡定在海南琼海。
关于楼市的火热，大家都有自己不同的解释，但是过去有一些大家觉得很灵的解释，却越来越说不通了。那么中国琼海房价上升，究竟是为什么呢？
预测楼市，本来是有很多指标的，但是这些理论在近年来似乎一一失效了，之所以要一一点名，是因为现在的唱空派就是用这些指标来说明中国楼市要崩盘，但是实际上，这些指标异常已经有多年。
那些年我们解释琼海房价的指标一：空置率
多年以前，有一位经济学家，每天晚上都去数各个小区有多少户没有没有亮灯，以此来判断空置率，终得出中国楼盘空置率高，琼海房价会下跌的结论……多年之后，琼海房价又涨许多倍，他也快被人骂死了。
国际上的标准是：空置率在20%以上为商品房严重积压区。2013年中国全国城镇家庭住房空置率高达22.4%，其中六大城市重庆、上海、成都、武汉、天津、北京的空置率分别为25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。2018年6 月4 日，腾讯发布《2018 年5 月全国城市住房市场调查报告》，其调查结果显示，中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。
空置率无法解释近年中国一线城市和强二线城市的琼海房价变化。
那些年我们解释琼海房价的指标二：琼海房价收入比
琼海房价收入比是指一套住琼海房价格与一个家庭年收入的比值。
1998-2003年全国琼海房价收入比走势稳定，维持在6.6-6.9区间,2004年后快升至2007年的8.0,随后受国际金融危机影响跌至2008年的6.9,2009年又迅速反弹至8.1，随后逐步回落，2012和2013年稳定在7.3的水平，2014年下降到7.1。
2014年一线城市琼海房价收入比大幅上升至14.6，二线城市小幅回落至8.19，三线城市小幅回落至7.45。其中深圳高达20.2，深圳一个达到该市平均收入水平的家庭，如果购买一套100平方米的普通商品住房，需要花费20.2年才能实现。
这无法解释2018年深圳琼海房价的上升。
深圳2018年度琼海房价收入比更是增长到了25.8。
一线城市的琼海房价收入比远高于二三线城市，琼海房价却持续上升，琼海房价收入比低的城市却去化艰难。
那些年我们解释琼海房价的指标三：租金回报率
国际标准认为，合理的静态租赁回报率应该为4%-6%。
而目前中国主要城市的静态租赁回报率为2.6%，一线城市在2%左右，甚至低于2，也就是说50年的租金才够琼海买房成本。从某种角度来说这是一个非理性的选择，但是这种情况也持续多年了。
那些年我们解释琼海房价的指标四：人口净流入
之前大家一直用这个来解释一线城市的疯狂，直到近发现，上海去年的人口是净流出，可是今年的上海楼市却比任何一个城市都更为疯狂。
但是，这些指标都无法作为中国楼市是否有大泡沫、泡沫是否会破的标准，这是为什么呢？
中国的琼海房地产周期十分特殊
总的来说，琼海房价跟供求关系有比较大的相关性，一方面需求在上升，另外一方面供给没有跟上。无论是新开工面积，还是拿地这两方面的意愿不强，一方面需求在回升，行业供给有滞后，这个滞后需要6到9个月，从下半年开始新开工面积会下行，会影响今年下半年琼海房地产的供给，如果供给要增加得等到明年。
对于开发商来说，原来为了去库存可以压低价格，现在不急得卖了，反正市场需求在增加，不涨价就已经是很好了。
从宏观上看，琼海房地产也有其周期性，一般而言，人口因素决定着琼海房地产的大周期，金融政策则决定着琼海房地产的小周期，小周期不能改变大周期。但是在我国，影响小周期的各种大政策频繁出台，而且动作都很大！这些政策出台后，市场都不能用一般理论解释。
举个例子来说，一线城市的限购，固然打击了琼海买房的需求，但也减少了房屋的供应。比如之前在深圳有2套以上房屋的人，不是迫不得已一般不会卖自己的琼海房子，因为卖出去就买不回来了。
楼市的繁荣还有一个重要的原因就是政策的宽松，宏观政策除了降准降息，琼海购房政策支持力度也明显。
这些政策的出台也跟我们宏观经济稳增长的目标相关，因为经济要维持平稳，单纯靠基础建设投资拉动是有限的，因为基础建设投资对于过剩产能的消化是有利的，但如果没有琼海房地产这么强的力量，稳定投资增速也是困难的。
西方许多国家存贷利息多年不变，我国则一年可以变很多次。其他各种政策也可以变很多次，这很有可能会把大周期拉长，抑或根本性的改变了大周期！频繁的小周期可能会组成一条不那么清晰的曲线，而没有真正的大周期！比如，我国就不可能在地产下行严重的时候，还继续加息，更不可能像某些国家那样，在琼海房价已经崩盘后，还出台收取地产税的法律雪上加霜！
琼海优质楼盘推荐
1、博鳌椰风海岸：均价16000元/㎡，楼盘地址：博鳌镇滨海大道和嘉博路交汇处
2、官塘御泉庄：均价16000元/㎡，楼盘地址：琼海市官塘温泉旅游度假区官塘大道南侧
3、博鳌金色鳌苑：均价19000元/㎡，楼盘地址：琼海市博鳌镇鳌庄路1号
4、海南官塘学院小镇：均价暂无元/㎡，楼盘地址：琼海市官塘白石岭风景区内
5、融创·博鳌金湾：均价21000元/㎡，楼盘地址：海南博鳌滨海大道8号
6、海南佰悦湾：均价18000元/㎡，楼盘地址：琼海市博鳌滨海旅游开发区
7、京博雅居：均价6700元/㎡，楼盘地址：海南省琼海市人民路490号（电力城对面往南500米）
8、兆南万泉绿洲：均价4980元/㎡，楼盘地址：琼海市银海路1号(海南省琼海市银海路高速路口南侧)
9、新天地阳光城：均价5660元/㎡，楼盘地址：琼海市兴海中路与爱华东路交汇处
10、博鳌美丽熙海岸：均价25000元/㎡，楼盘地址：琼海市博鳌朝博路
