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海南陵水房产商品房认购书的内容和需要注意的陷阱!

2018-10-03 21:44:22编辑:臻房小苏栏目:付款方式来源:陵水房产网 浏览量(

[摘要]海南陵水房产,相信买过商品房的陵水购房者对商品房认购书都有一定程度的了解,它不是房屋买卖合同,而是开发商要求陵水购房者签订的约定类似预购的协议,由于它是

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海南陵水房产商品房认购书的内容和需要注意的陷阱!

相信买过商品房的陵水购房者对商品房认购书都有一定程度的了解,它不是房屋买卖合同,而是开发商要求陵水购房者签订的约定类似预购的协议,由于它是由开发商制定的,所以难免会有很多陷阱。那么,具体的商品房认购书会有哪些陷阱呢?商品房认购书内容一般包括哪些呢?下面将为您做一个较为详细的解读。

一、商品房认购书会有哪些陷阱?

1、对预售商品房描述不清、承诺未写进合同

开发商在给买受人提供的认购协议书中,一般对预售商品房描述不清,没有将对买受人的重要承诺写入该协议,只是一个简单的楼号,为将来买卖合同的成功签订增加了困难,给买受人套上了一个不平等的枷锁,也为开发商逃避责任留下了伏笔。

2、认购书注明协议均已“阅悉”

在认购协议中,开发商往往注明了买受人对商品房买卖合同及其补充协议均已“阅悉”。这显然是开发商玩的文字游戏,对买受人是不公平的,同时违反了民法上的诚实信用原则。

商品房买卖合同适用国家指定的文本合同,交易双方根据实际情况写入商定内容。既然商品房买卖合同尚不存在,其内容自然无从谈起,又哪里来的“均已阅悉”呢?明眼人一看便知,这是开发商为维护自己的利益而不顾消费者的合法权利,甚至以此要挟消费者,进行强买强卖。

3、定金 不退

在认购协议书中开发商往往还会规定,因陵水购房者原因未能签订商品房买卖合同的,定金不予退还。但开发商提供的认购协议书中一般都未规定由于开发商的原因导致买卖合同不能签订所应承担的责任,也未规定哪些情况导致买卖合同不能签订是属于陵水买房人的责任,哪些情况属于开发商的责任。这些违反了交易的公平原则。

二、商品房认购书内容一般包括哪些?

1、双方当事人的姓名、名称、住所

商品房认购书一般只有两方合同当事人,即开发商与陵水购房者。陵水房地产开发商都是法人,法人是具有民事权利能力和民事行为能力,依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织,陵水房地产企业是以盈利为目的的组织。

陵水房地产开发商的住所是其主要办事机构所在地,即主要活动场所,住所地需要进行工商登记。自然人以其户籍所在地的居住地为住所,但住所与经常居住地不一致的,经常居住地视为住所。经常居住地是指自然人离开住所后连续居住一年以上的地方,住医院治病的除外。

2、标的

它体现着当事人订立合同的目的,是合同所有条款中最重要的核心条款。如果合同缺少标的条款,一般就会导致合同不成立,更谈不上合同的履行。合同的标的可以是物,也可以是行为或权利。

由于商品房认购书的订立往往是开发商所要求的,消费者或是缺乏经验或是迫于无奈才与之订立该合同,合同的文本又往往是开发商提供的格式合同,仅仅是要消费者签个字认可而已,所以商品房认购书的标的并不像其他合同一样体现合同当事人双方的要求和目的,而常常只体现开发商方的要求和目的,即通过签订商品房认购书,套牢消费者与之订立商品房买卖合同,继而达成销售的目的。

因此,在订立商品房认购书时,消费者一定要清楚的了解房屋的有关信息。

(1)面积

就商品房认购书中有关预订房屋面积的约定而言,一般应使其明确约定两点,一是预订房屋的建筑面积和套内建筑面积;二是预订房屋使用面积的计价方式,二者都十分很重要,缺一不可。

(2)价款

对商品房的价款在商品房认购书中约定可以避免合同双方当事人将来的纠纷,但过早的约定价款也会使缺乏陵水购房经验的人过早地陷入了商品房认购书的陷阱。

(3)户型

在陵水购房者开发商订立商品房认购书时,陵水购房者基本上都已看过开发商提供的宣传广告或看过售楼部的微缩效果模型了,然而,将其确定在商品房认购书乃至商品房买卖合同中的却是不多,实际上,这不利于维护陵水购房者的合法权益。

3、合同履行期限

商品房认购书的标的是合同双方就特定的房屋在特定的时间进行订立商品房买卖合同的行为。无论是特定的房屋还是特定的时间,这个特定都是由双方约定加以确定的。因此,约定特定的合同履行期限非常有必要。

从实践中的情况看,对该特定时间的约定有两种方式:

一是约定一个期间,双方在这个期间内随时可履行合同,例如双方约定在本合同(即商品房认购书)签订之日起15天内签订正式的商品房买卖合同;

二是约定一个期日,双方在这个时间签订商品房买卖合同,例如,双方约定在2018年8月15日签订商品房买卖合同,两种方式都符合法律规定。

4、违约责任

违约责任是当事人因违反合同义务应承担的民事责任,与其他责任一样都是因不履行应尽义务而承担的不利后果。当然,违约责任是以有效合同为前提的,如果合同未生效,未成立或成立后无效,不得适用违约责任条款解决双方纠纷。

从根本上看,适用违约责任条款实际上是对违约的补救,只不过这种补救是具有一定的强制性的。违约责任条款的适用是由于当事人违约引起的。合同一经签订生效,当事人就应全面适当地履行合同。只要合同当事人任何一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的,即构成违约,应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

5、定金

定金是指合同当事人为确保合同的履行,依据法律规定或当事人双方的约定,由一方当事人在合同订立时或订立后履行前预先支付给对方的一定货币。

定金既是一种债的担保形式,又是一种债不履行时的违约责任承担方式。所以,在商品房认购书中,它有时作为债的担保形式的条款存在,有时作为违约责任的条款存在,或同时作为两种形式存在。

我们知道,商品房认购书的效力要弱于房屋买卖合同,但它也是有一定约束力的,所以陵水购房者在签认购书时,还是要慎重待之的。

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