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五指山房产其实小编也疑惑 是什么左右着房子的价格?

2018-10-03 21:41:29编辑:臻房小花栏目:房产知识来源:五指山房产网 浏览量(

[摘要]五指山房产,每一次提到高昂的五指山房价,便会有人除了埋怨毫无理由上涨的五指山房价之外,也会质疑这个价格到底是怎么制定出来的。故而小编今日就和大家谈谈五指山买房交

五指山房产其实小编也疑惑 是什么左右着房子的价格?,五指山购房,五指山买房无小事,因为五指山买房的开支足足够普通职工半辈子的工资,所以五指山买房时要注意的事项有很多~

五指山房产其实小编也疑惑 是什么左右着房子的价格?

每一次提到高昂的五指山房价,便会有人除了埋怨毫无理由上涨的五指山房价之外,也会质疑这个价格到底是怎么制定出来的。故而小编今日就和大家谈谈五指山买房交易中五指山房子的价格到底由什么因素来决定?

一、土地成本

建五指山房子的第一要素是土地,因此开发商需要缴纳一笔费用,即土地出让金,来获得土地的使用权(通常来说,住宅70年,商业40年)。一般来说,土地成本占五指山房价的30%~40%。

而且也因为土地资源属于不可再生资源,本来就稀缺,再加上城市地少人多,对土地的需求更大,地价贵就情有可原了。另外,还有相关数据显示:近来这几年,土地成本的增速远高于五指山房价,是五指山房价的重要推动因素。

二、建造成本

拿到土地之后一般就要进行建筑施工。建筑成本则包括五指山房子施工的水泥、砖瓦、管道管线、电梯等硬件成本,此外还有人工成本、社区设备成本、绿化成本等,整体算下来,也占五指山房价的30%—40%。

另外,有的楼盘如果是精装修交房的话,那么还要包括更多的室内设备成本。这样算下来,可能要达到总五指山房价的45%左右。

三、五指山房地产相关税费成本

开发商从拿地到销售需缴纳的税费约占五指山房价的10%左右,主要涉及的税种有营业税、企业所得税、土地增值税、五指山房产税 、印花税以及契税等13种。此处需要注明的一点就是,不同城市的税费缴纳比例和金额会有差别。

四、销售管理成本

由于各开发商水平不一,因此销售管理成本占五指山房价8%左右,包括开发商经营成本、广告宣传、营销代理、其他费用等。在这里,大房企优势就更加凸显,因为规模大、体系完善和成熟,大房企可以更大程度降低经营成本等销售管理费用。

一般来说,如果一个项目的操盘能力强,楼盘建设销售周期就会缩短,成本也会相应减少。如果操盘能力差,拖的年限太长,那么销售成本也会随之增加。

为什么说一个项目的操盘能力强,楼盘建设销售周期就会缩短呢?这是因为随着时间消耗,成本增加,楼盘的价值也可能会有所损耗,这对开发商非常不利。同时,这也是现在楼市快销现象存在的一个重要原因。

五、开发商利润

除去以上的土地成本、建造成本、五指山房产税费成本以及销售管理成本等的支出,剩下的部分就是开发商的利润了。这一部分一般占10%—15%。因此开发商会根据以上各部分的份额和支出,大概就可以制定出一个大概的价格了。

这样做的好处就是,即使五指山房价再低,也不会低于成本。总而言之把本金收回来是开发商定价的底线,毕竟盈利才是企业的最终目的。

以上五项因素反映了中国城市五指山房价的基本构成,每一项因素的变动都可能影响五指山房价总水平,因此五指山房价是在不断变动中的动态概念,五指山房价的基本稳定也是相对而言的。讲到最后,小编就希望各位早日在自己扎根的这座城市里买到好房。

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