有些购房人在购买了房产之后到产权登记交易中心登记时才发现，所购买房产不能办理登记。导致房产登记不能办理的情形有许多种，如房屋所有权与
土地
使用权主体不一致，房屋用途与土地用途不一致等,形成的原因也较为复杂。但作为购房人来说在买房时一定要擦亮眼睛，购买二手房时需查验两证（房屋所有权证、国有土地使用权证），购买商品房也要查看开发企业相关证件资料，看其主体是否一致、用途是否一致等，避免买到不能办理登记的房产。
《房屋登记办法》第二十二条规定：“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；（二）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；（三）申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；（四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；（五）房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；（六）房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；（七）法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。”
《房屋登记办法》第八条规定：“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”由于我国土地所有权主体只有集体和国家两种，故土地所有无须登记，而需要登记的仅是土地使用权，是一种用益物权。土地使用权一般有使用年限，年限届满要重新办理手续。建设用地使用权人取得土地使用权后建造房屋，建造房屋的主体便是房屋所有权人，因此房屋所有权人与土地使用权人主体一致。依照房地权利主体一致原则，如果房屋建造者所获得的土地没有使用权，而是通过租赁等方式利用他人的使用权，则房屋建造主体与土地使用权主体不一致，依法不能办理房屋所有权登记，从而房屋权利不受法律保护。 另外，房屋用途与土地用途应当一致。因为房屋用途与土地用途都来源于规划，因此一般情况下，房屋用途与土地使用权证记载的用途是一致的。当然，也有规划许可证与土地证用途不一致的情况，有的企业在其土地用途为工业的土地上建造了住宅，有的房地产开发企业在住宅用地上建造了营业房，而其土地证上记载的是住宅用地等。类似的情况就属于不予登记的情形，应按有关规定到有关部门变更用途后再申请登记。
