一项不动产上可以同时存在若干个物权和
债权
，但由于目前我国法律及司法解释的规定不尽一致，对各项权利之间的顺位界定不明，造成这些权利之间存在着一些冲突，给法律适用造成了一定困难。例如：甲开发商为开发某房地产项目将项目用地及在建工程
抵押
给乙银行取得了若干贷款，在进行一定投入后即开始预售房屋，吴某购买其中一套房屋，交纳30％房款，并进行了预告登记。然后开发商将建设工程发包给建筑商施工。工程完工后，甲开发商又将吴所购房屋卖给刘某(购买目的在于居住)，刘某也交纳60％房款，但未进行预告登记。后因甲开发商拖欠工程款，建筑商起诉甲开发商，要求支付工程款，并主张工程款优先权。银行也起诉甲开发商偿还贷款。该案中，在吴某和刘某购买的房屋上即同时存在四个主体的三种权利，即乙银行的抵押权、建筑商的工程款优先权、吴某和刘某的债权。该案件的处理尤其是在执行中就会面临上述权利之间的冲突问题。下面结合这一案例对这些权利的冲突及法律适用问题进行探讨。
一、预告登记的权利与相关权利的冲突
预告登记的权利与相关权利之间的冲突主要表现为与建筑工程款优先权、普通抵押权及债权并存时的冲突。其冲突源于相关法律及司法解释规定的冲突。我国现行法律及司法解释相关规定主要包括有以下内容：《合同法》第286条关于建筑工程款优先权的规定，《物权法》关于抵押权、预告登记的规定，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]1 6号，以下简称《批复》)第1、2条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下称《解释》)第8条的规定。其中《批复》第1、2条的内容分别为：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依据《中华人民共和国合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先偿权不得对抗买受人。”《解释》第8条的规定为：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(1)商品房买卖合同订立后，出卖人本告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(2)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
按照《合同法》和《物权法》的规定，建筑工程款优先权效力优先于抵押权、抵押权又优先于普通债权，从上述规定内容看，《合同法》、《物权法》与《解释》的规定本身是一致的，即建筑工程款优先权优先于抵押权，抵押权优先于普通债权，普通债权之间是平等的，经过预告登记的债权优先于其后的所有债权。但有两个问题并不明确：第一，建筑工程款优先权是否优先于在其前面已经预告登记的债权?第二，如果预告登记请求权优先，则登记权利人可以优先取得房屋自然没有异议。如果建筑工程款优先权优先，那么工程需进行折价或拍卖优先偿还工程款，这意味着两个房屋买卖合同都不能履行，两个购买人交付房屋的请求权都只能转化为返还房款的金钱债权，此时两个金钱请求权是否还存在先后顺序呢?例如，在上述案例中，建筑商的工程款优先权优先于银行的抵押权，银行的抵押权优先于刘某的债权，没有疑问，但吴某的交付房屋请求权与建筑商的工程款优先权谁先谁后有待明确。如吴某的权利优先，则其可以先取得房屋。如建筑工程款款优先，则房屋交付已不可能，吴某和刘某都只能主张返还房款。此外，《物权法》施行后，经过预告登记的权利的实现得以保障，《解释》第8条中规定的原来导致买受人合同目的不能实现、无法取得房屋的两种情形对于预告登记的权利人来说不致再造成这样的后果，因此不再有适用的余地，当然仍可以适用于没有登记的债权。但是，按《批复》规定，工程款优先权优先于工程上设定的抵押权，而买受人如为消费者，并交付了购买商品房的全部或者大部分款项，则其权利优先于建筑工程款优先权。按照逻辑推理，符合上述条件的消费者的权利也应优先于抵押权。但是，在买卖合同不能实际履行，交付房屋请求权只能转变为返还购房款请求权情况下，作为消费者的购买人的权利，是否优先于在其权利前预告登记的普通购买人的权利，又是一疑问。上述案例中，刘某符合《批复》中“消费者”的条件，因此，刘某的债权优先于建筑商的工程款优先权、建筑商的工程款债权又优先于银行的抵押权。但在不可能交付房屋的情况下，刘某的权利是否优先于吴某则是个问题。
由上可知，预告登记的权利与相关权利的冲突，由此引发的问题，除上面几个具体问题外，还有一个根本性的问题，就是《批复》赋予了符合规定条件的消费者权利以最大的优势地位，使其权利顺位由最后一位跃居第一位，优先于建筑工程款优先权，也优先于银行抵押权，这与《物权法》、《合同法》的规定差别如此之大，是否妥当?下面谈谈对这些问题的看法。
二、预告登记的权利与相关权利冲突下的法律适用
1、《批复》的适用问题
《批复》是在全国拖久工程款严重，急需加强对建筑企业保护的背景下出台的，它在明确建筑工程款优先权顺位的同时，注意到不应因此而损害消费者的利益，其初衷和价值取向是值得肯定的，但将其放到整个法律体系中考虑的时候，会发现其赋予购买人权利的效力过高，理由不充分。
其一，法理依据不足。首先，物权与债权是大陆法系民法财产权的两大基石，对其性质与效力的基本区分是民法财产权理论体系建立的基础。按照民法的基本理论，物权优先于债权，债权具有平等性。房屋购买人的权利性质为债权，《解释》却赋予其强大的对抗效力，优于其他债权，也优于抵押权，甚至优于建筑工程款优先权，那么，此债权的性质是什么，何以具有如此强大的效力?据《批复》起草人观点，如此规定的理由在于：消费者的利益属于生存利益，是最基本的人权，而承包人的利益属于经营利益，两相比较，消费者的生存利益、基本人权应当优先，承包人的经营利益应退居其次。更何况如果允许承包人行使优先受偿权，无异于用消费者的资金清偿发包人的债务，等于发包人将自己的债务转嫁给广大消费者，严重违背特殊保护消费者的法律政策。显然，《解释》的初衷就是为了在保护建筑工程款优先权的同时，不损害消费者利益。然而，仅以消费者利益属于生存利益，强化消费者利益保护，就赋予其债权以如此高的效力理由并不充分。因为消费者是与经营者相对应的概念，对其强化保护，非要是通过加重经营者义务和责任，扩大消费者对于经营者的权利来实现的，而不是普通地将消费者的利益与其他市场主体的利益加以区分保护，使其利益高于其他主体，这违反了平等原则，不符合民法的基本原则。
