乐东县楼盘二手房买卖中存在的法律风险有哪些？

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随着我国对二手房交易政策的放宽，二手房交易市场逐渐繁荣起来。但由于二手房的买方实务操作经验积累的不够，作为金额较大的不动产的买卖，就会产生不容小视的法律风险。

二手房买卖中存在的法律风险

（1）卖方未按约交房

二手房交易中，卖方一般会利用其优势市场地位在合同中约定买方支付了大部分房款后才交付房屋给买方占有使用，但也有卖方在刚达成交易就丧失诚信，拒绝交付房屋。

总体而言因交易合意刚刚达成，此类风险发生的概率相对尚小，只需要在设计合同时设置较为妥当的违约责任即可。

（2）卖方不协助办理过户登记

此类风险是所有二手房交易中最容易发生的风险，占到所有二手房买卖纠纷的80％左右。特别是二手房交易时，尚没有办理产权登记的二手房、经济适用房等。

许多经济适用房的二手房交易中，办理过户登记手续的时间一般在卖方取得所有权5年以后，5年或者更长时间以后，房屋作为价值较大不动产，一般会增值，卖方以种种借口及理由拒绝、推诿办理房屋过户登记手续的纠纷时有发生。

有的卖方借机要挟买方要求增加房款作为办理过户登记的条件，有的卖方甚至毫无理由地拒绝履行协助过户登记义务，导致买方无法获得房屋所有权。此类风险必须引起买方的高度重视，须看清楚合同条款，对此类法律风险给予充分防范。

（3）买卖交易无效

由于乐东房产市场法律环境的复杂性，我国目前存在不同性质的诸如小产权房、宅基地自建房、廉租房、公租房、经济适用房等法律不允许交易或者交易受到限制的二手房。对于此类不允许交易或交易受到限制的二手房，许多社会公众对其法律性质和交易限制条件并不十分了解，但这些乐东房产中不乏物美价廉，极具性价比或者极具居住使用价值的房屋。

买方往往从自身条件、居住使用的角度考虑仍然打算购买此类房屋。此时双方所签订的交易合同极有可能属于效力待定的合同，甚至是无效合同。一旦双方为此发生纠纷，常常会给买方带来极大的法律风险。

（4）卖方配偶声称不知情

值得注意的是，乐东房产一般属于成年人的重大财产权益，并且大多属于夫妻婚后财产。一些二手房直接登记在夫妻双方名下，但大部分二手房登记在夫妻一方名下，但这些登记在一方名下的财产仍然属于夫妻共同财产。在房屋增值后，一些卖方为了达到毁约的目的，往往以交易时另一方不知情为由提出合同无效，常常酿成大量法律纠纷。

因此，乐东购房者一定要充分了解待交易乐东房产的权属状态、出卖人的婚姻状况，必要时需由出卖人出具相应的书面承诺，对此设置必要的违约责任条款。如属夫妻共同乐东房产，务必由配偶亲自到场一并签署相关的法律文件。

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