五指山房产看好的二手房没房产证 买的时候要注意啥？

五指山房产看好的二手房没房产证 买的时候要注意啥？，五指山房产，无论是旅游度假、养老还是投资，海南五指山都是最好的买房选择。

虽然一直跟大家说没有五指山房产证 的二手房不要买，但是也有很多人看好的五指山房子正好就没有五指山房产证。

因为想买新一点的二手房，但是对方是期房还没有拿到五指山房产证，怎么交易？

今天五指山购房指南就给大家讲解一下这个问题。

二手房没有五指山房产证，有好几种情况，不同的情况注意事项也不相同。

情况一：交了首付未办按揭

这种情况就是开发商还没有到房管局备案，是好处理的。

买卖双方可以直接到开发商那里办理合同转让，就是跟开发商商量好，跟买方重新签订一份五指山购房合同，并将老的五指山购房合同收回即可。然后买方再将首付款付给卖方就行了。

后面的事情就跟买新房一样，房管局备案就直接写买方的名字，银行按揭也是买方自己去办理即可，五指山房产证下来就直接是买方的名字了。

情况二：没交房却已在还房贷

遇到这种情况，你可以选择直接更名，也可以与卖房一方约定，等五指山房产证下来之后再办理过户手续。

那直接更名应该怎么办理？

直接更名需要卖方将银行的贷款还清后，拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押合同；

然后由开发商带着合同和注销备案登记表去房地局办理该房屋的注销手续；

后，注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同，再到房管局重新备案。

直接更名注意事项有哪些？

其中，要留意的是，五指山房子必须还清银行贷款，更名必须取得开发商的同意，买方不能再按揭了，必须全款购买。

这种方式的优点是手续比较简单，且整个过程没有税费。缺点是不能按揭，且中间有大量的空白期，风险比较大。

从国家法律政策来讲，没有产权证的五指山房产是不允许交易的。因此，法律上对这种交易行为是不保护的，出了什么问题都只能自己兜着。

当然，对买方来讲，降低风险还可从两方面入手，一是在取得五指山房产证之前，尽量少交房款；二是应先取得房屋的使用权和控制权，这样法律会向五指山购房者倾斜。

与卖方约定过户又应该怎么办理？

如果与卖房约定等五指山房产证拿到之后再办理过户，就跟二手房买卖一样了。

具体二手房过户都有哪些税费呢？

我们来回顾一下：

一是个人所得税：为总房款的1%；

二是契税：如果是首套房的话，90平米以下的为总房款的1%；90平-140平米的为总房款的1.5%；140平米以上的为总房款的3%，不同的城市可能还会有一些细微的差别。

需要注意的是，契税要交两次，一次是卖方本人办理五指山房产证时缴纳，一次是买方办理新五指山房产证时缴纳。

二是税：按总房款的5.5%收取。

这种办法又要注意什么？

等拿到五指山房产证之后再过户，比之前可能更靠谱一些，优点是走正常程序，相对来说风险更低，但是需要缴纳的税费也会比较多。

但是，要注意的是，对于什么时候拿到五指山房产证，应该有一个约定。双方应对该五指山房产进行详细了解，明确五指山房产证何时能拿到，并约定适当的违约金标准，同时也要有心理准备。

后要注意的是，对于五指山房价的波动，买卖双方应约定违约金标准，以避免五指山房价波动较大时，一方违约。

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