房地产开发项目转让的律师实务
一、准确把握房地产开发项目转让的概念
随着房地产业的发展，房地产开发项目的转让越来越普遍。作为为市场服务的执业律师，介入房地产开发项目转让，是市场的需要，也是律师业自身发展的需要。在当前我国关于房地产开发项目转让的法律规定尚不完善的情况下，加强这方面的律师实务研究，颇有现实意义。
准确把握房地产开发项目及其转让的概念和特征，是搞好律师服务的前提。
我们所论的房地产开发项目是指房地产开发企业取得的在享有使用权的土地上进行开发和经营的一系列行政许可。开发项目中土地使用权和开发经营权是核心内容，权利主体是房地产开发企业。开发企业的项目权利可以总称为项目所有权。项目所有权是土地使用权和开发建设权的结合。其中土地使用权为基础，是主权利；建设开发权利附着于土地权利之上，是从权利。换言之，房地产开发项目是开发商为经营之目的按政府批准的方式利用土地进行建设的活动。在这里，项目本身除了有部分义务内容外，主要具有权利内容，是土地使用权与建设权利的结合，权利的行使可以带来经济效益，具有财产权利内容，因而可以成为转让的对象。
房地产开发项目的转让就是项目权利人将项目权利和义务一并转移给受让人的行为。转让人与受让人之间通过合同方式约定双方权利与义务。根据房地产开发项目的权利内容，项目转让实际上包括土地使用权转让和开发建设权利的转让。在我国土地使用权取得有两种方式，即划拨和出让，法律对这两种方式取得的土地使用权的转让有不同的要求，所以转让土地使用权必须履行法定程序，并要符合法定条件。项目建设权利如用地规划许可，建筑许可，施工许可，则是根据行政审批程序取得的，转让项目时随土地使用权的转移也应办理相应的变更手续。
二、巧妙选择房地产开发项目的转让方式
一名房地产律师，无论他是为哪一方服务，选择对自己的委托人最为有利的项目转让方式，保证转让协议的合法和转让行为的有效，切实防范和化解可能发生的风险，是其主要职责。实践中房地产项目的转让方式主要有以下几种形式：
（一）直接项目转让。
在这种方式下，转让双方直接以合同方式约定项目的土地使用权和项目建设开发权买断性转移的权利和义务。项目所有权是合同的标的，转移后转让方不再享有土地使用权和开发建设权。根据《城市房地产开发经营管理条例》和《城市房地产管理法》的规定，在实务操作中，项目直接转让应当具备下列实质要件和形式要件：
实质要件是：
1转让人和受让人都应当具备房地产开发经营资格。但受让方受让后并非为经营开发的，受让人可不受经营资格的限制。
2，转让人已经合法取得土地使用权，并以交付了土地出让金。如果是划拨土地，应当办理了有关批准手续和补交了土地出让金。
3，转让的项目应当依法得到了批准，有规划、建筑、施工许可证，手续合法。
4，转让方已完成了一定的投资，投资达法定比例（占总投资额的25％以上）。
只有符合上述实质要件，转让行为才不至于因违反法律的禁止性规定而无效。
形式要件是：
1，办理土地使用权转让批准、登记手续。
2，办理规划报建和施工许可的备案更名手续。
3，向原立项审批部门办理项目建设者更名手续。
形式要件的违反，在合同已实际履行时可以补办手续而使合同有效。
（二）项目出资。
房地产开发项目既然是附带建设权的土地使用权，具有财产利益，当然可以作为出资与其他企业合资、合作进行联合开发。合资合作的形式可以是以项目作价入股成立新的房地产开发企业，也可以是采取协议方式联合开发。
采取以项目出资设立新企业的形式的，可以按直接项目转让由出资方与新成立的开发企业签订转让合同，办理相关转让手续。在实务操作中同上所述。
采用合建或联合开发形式的，在实务操作中应当注意以下几点：
1，合作协议的以项目出资的一方必须取得了土地使用权，交纳了土地出让金，或者办理了土地使用批准手续，具备了转让的实质条件。
2，项目建设经过了批准，取得了报建许可，手续合法。
3，至少合作一方具备开发经营资格。
4，在形式上应当办理合建审批及土地使用权变更登记。
（三）项目公司股权收购方式。
房地产开发项目所有人是房地产开发企业或者其专门设立的项目公司。投资者可以在不改变项目所有人名义的情况下，通过股权转让方式改变项目的实际所有人，从而以资本运作来达到获得转让房地产开发项目的意图。这是一种隐蔽性的项目转让方式，表面上看是股权转移，实际上却是项目的转让。这种房地产开发项目的转让方式与直接项目转让方式相比，有以下特点：
1，股权收购方式无须办理项目转让的土地使用权转让和建设开发者名称变更登记，而只需依股权转让协议在工商部门办理股权转让变更登记即可。手续简单，便于操作，可以更加快捷的管理整个项目。
2，股权收购方式可以节省转让费用，无需交纳办理土地过户契税和手续费，降低投资开发成本。
3，以股权收购方式获得项目后对与第三人的合同履行不产生影响，因而无需变更有关合同，减少了第三人的风险。但是相应的，收购者却要承担比直接项目转让更多的风险。比如以项目所有人名义对外提供的担保风险，收购前的不明债务或违约合同赔偿风险等。
所以，采取股权收购虽然简便易行，但风险难以控制。律师在进行这种方式的操作时，必须深入调查潜在风险。可以采取审查全部已签合同、财务审计，要求转让方填写调查问卷作出负责的承诺、留取部分转让金作为担保等多种形式来调查和防范风险，确定合理的转让价格。
三、妥善处理不同阶段的外部关系
法律允许符合条件的房地产开发项目转让，同时也没有限定转让项目必须在哪一个建设阶段。因此可以认为在项目建设的任何一个阶段，只要符合法定条件，建设项目都可以转让。实践中，房地产开发项目一般在拆迁阶段和拆迁完成并形成建设用地条件（三通一平）阶段以及工程在建阶段进行转让。在这三个阶段，会涉及到不同的外部关系。这些外部关系是产生房地产项目风险的根源，必须妥善处理。由于外部关系的处理关系到项目的成败，又有较高的法律技巧要求，所以房地产律师必须积极参与。
