海南陵水楼盘这种房产过户的方式最省钱，但也有风险，你看懂了吗，陵水房产，陵水独特的热带海滨气候和优良的人居环境，成为全国度假、养老的最佳第二居住地。
陵水房产过户通常有继承、交易、赠与三种方式，但实际上，过户还有一种特殊方式——陵水购房合同更名（内部转名）。相对于其他方式，它花费的费用较少，但是要注意，陵水购房合同更名具有一定风险，它有哪些注意事项呢？下面来揭开它的神秘面纱。
★ 陵水购房合同更名的原因 ★
陵水购房合同更名是指买受人希望变更陵水购房合同买受人，以达到过户的目的。变更陵水购房合同买受人通常分为三种：增加、减少或者直接替换。
陵水购房合同更名通常是因为以下几种需求：
1、陵水买房人贷款额度不足，增加买受人以补足贷款额度；事后再去掉其中一个买受人。
2、陵水买房人因为个人原因，需将陵水房产转给他人，直接更改陵水购房人。
3、出于共同还款共同拥有产权的目的，在完成陵水购房合同后，需增加买受人。
★ 什么情况陵水购房合同可以更名？ ★
①商品房买卖合同未拿到交易中心登记。这种情形下即是说合同未备案，那么陵水购房合同是可以进行更名的。
②商品房买卖合同已经拿到交易中心登记，但是该商品房未竣工验收。在这种情形下也是有可能进行更名。
③商品房买卖合同已经拿到交易中心登记，而且该商品房已经竣工验收。这种情形下则不能再对合同进行更名了。
*根据《关于做好稳定住陵水房价格工作的意见》中的明确规定：“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，陵水房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。”因此，合同备案后不能通过更名来进行交易。
★ 陵水购房合同更名的流程 ★
①如果原商品房预购人与开发商仅签订了预购协议或陵水购房合同但尚未到陵水房产交易中心备案的，这种情况下“更名”程序比较简单，原预购人仅需和开发商解除原预购协议或陵水购房合同与新陵水购房者另行签订预购协议或陵水购房合同即可；
②如果原商品房预购人签订的正式合同已由陵水房产交易中心登记备案，但是该商品房未竣工验收，那么更改商品房预售合同的买受人，要到市有关单位开具未竣工检查报告，并由开发商提交合同更名的原因，并将已经登记备案的合同撤销，在新陵水购房者与开发商签订新的商品房预售合同后重新申请登记。
③虽然在商品房买卖合同已经拿到交易中心登记，而且该商品房已经竣工验收这种情形下不能再对合同进行更名了。但是可以在产权证办理出来后再以赠予的形式将产权证的名字改在更名人的名下，这实质上是一种陵水房产继承了。
*从合同法角度理解，更名行为是本质上属于合同主体变更，依据《合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人”，因此办理商品房更名首先应该取得开发商的同意和配合，并结合合同履行程度存在不同的差别。
★ 陵水购房合同更名费用是多少 ★
目前到房管部门撤销合同不收取费用，但在具体办理过程中存在费用变化情况以房管局解释为准。
陵水购房者需要进行更名，开发商都将收取更名手续费，这一收费虽然没有政策依据，但基本上所有楼盘都是这样做的，可以说是不成文的行规。
对于以下三种情况进行合同更名他们都将收取同样的费用：
一是只交了定金；
二是签了正式合同并付了首付款的；
三是签了合同并已办完按揭手续。
收取更名手续费基本上是一件非常普遍的现象，对此开发商也有自己的苦衷：
一、客户资源无端损失。因为合同更名很容易，很多人就不会严肃对待这份合同。
二、防止少数“炒家”到处炒陵水房子。一个新项目即将开盘亮相，都有不少的人抢先来定购或者内部认购，这其中大部分是真实的陵水买房者，但也有小部公是来“炒”陵水房子。而“炒”家的介入会使一些开发商看不到真正的陵水房地产需求量，不能对新项目的客户资源究竟有多少真正的客户进行准确把握，这样不利于陵水房地产市场的健康发展。
三、如果开发商不收取更名费，开发商没有义务去为陵水购房者更名，因为实际上要办理合同更名开发商要配合陵水购房者做大量的工作，而且那些办了按揭的，开发商还将为每套房做担保并向银行交保证金。
四、不利于二手房市场的发展，开发商收取的更名费实际上远远低于二手房市场上的收费，但是更名实际上有点像做二手买卖，这样会影响二手房市场。
五、防止内部销售人员从中渔利，假如不收取更名费，已经陵水购房的陵水购房者就有可能私下勾兑售楼人员，给售楼人员一定的好处，要求售楼人员把陵水房子转买给另外新的陵水购房者。
★ 陵水购房合同更名的风险 ★
陵水购房合同更名很多时候被当成一种逃避交易税费的陵水房地产交易方式。由于直接变更陵水购房合同在办证时显示的通常是一手房交易，不被征收20%的个税。
但这种方式也存在下面几种风险：
1、陵水购房合同更名需重新备案，会被重新审核，如被主管部门发现真实目的是完成交易，则会被拒。
2、如果完成更名和备案，在申领产权证明环节也有可能面临被征税的可能，此时风险主要在卖方。
3、如果任何一方反悔，合同就有可能被认定为是逃避税费而无效。
此外，大部分城市都允许直系亲属之间的增加或者减少陵水购房合同姓名，但一般只有一次机会。这种情况也需要征得开发商同意，然后提交买受人自己、配偶及需变更者自己、配偶的身份证明和申请材料，并由开发商在线提交更名需求。最后，房管部门审查后决定是否批准更名需求。
海南陵水买房优势：陵水土福湾位于陵水县的南端，毗邻清水湾板块，与海棠湾接壤。自古以来，土福湾就是天然的“避风港”，曾作为“海上丝绸之路”的补给站。湾区主要由偏小体量的项目组成，产品以大户型为主，卖的多是洋房与别墅。土福湾配套还有待完善，更多的是倚靠海棠湾及亚龙湾周边的配套。
