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购置小户型出租是否合算?

2016-02-21 14:13:26编辑:djxy2008栏目:房产知识来源:三亚房产网 浏览量(

[摘要] 购置小户型出租是否合算? 案例说话 听说在北京靠租房能赚钱,做建材生意的李先生也想尝试一把。他相中了北京东三环一套二手小

购置小户型出租是否合算?

案例说话 

听说在北京靠租房能赚钱,做建材生意的李先生也想尝试一把。他相中了北京东三环一套二手小公寓,65平方米,总价65万元。李先生打算通过方式购买后用于出租。考虑到银行贷款的成本,李先生想知道投资这套房产多久以后可以有钱赚。  

中原地产总监宫萍算了这样一笔账:假设房贷利率为5.51%,并且租金收入水平保持不变。  

购买房屋支出李先生购房需支付首付3成,即19.5万元,从银行贷款45.5万元。按照等额本息方式,贷款20年时,月还款额为3131.94元,计算利息后实际总购房款为94.7万元。若贷款15年时,月还款额为3719.66元,计算利息后实际总购房款为86.5万元。李先生还要至少投入2万元用于购置家具、电器等。每年的物业费用为2184元。每年的取暖费用为1560元。  

出租房屋收入目前的一居室出租价格在3500元—3800元/月,由于李先生的房屋状况较好,租金应为3800元/月。在出租过程中每年都应留出一个月的空置期,因此,李先生的该套房屋的年租金毛收入为:4.2万元/年。  

年租金净收入4.2-0.2184-0.156=3.8万元。如果贷款20年时,该套房屋的投资回收期=(94.7+2)/3.8=25(年);如果贷款15年时,该套房屋的投资回收期=(86.5+2)/3.8=23(年)。  

投资提示  

房地产投资专家表示,为确保利润最大化,投资小户型公寓应把握以下三项原则。  

单价小于同级别土地1.2倍购买的房产是否为普通住宅,将直接影响到房产交易成本。对于购买70—80平方米小公寓的投资者来说,只要使实际成交单价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下就能确保其享受普通住宅1.5%的契税优惠。  

例如,两套都在CBD核心区域70平米的二手小公寓,单价分别为12000元/平米(超过1.2倍)和11000元/平米(未超过1.2倍),那么买前面那套房就要多缴纳契税(12000×3%-11000×1.5%)×70=13650元。  

总房款应在68万以下租金收益大于月还款额是投资获得利润的首要前提。据“链家”统计资料,北京市二手小公寓的平均月租金为4000元左右,按照等额本息还款方式15年期七成贷款来看,贷款本金至少要小于48万,才能保证月还款额与月租金之间的平衡。因此,投资二手小公寓,其总购房款应控制在68万以下。  

地理位置决定空置期房产的空置期将直接影响到投资者的收益。例如,以7成15年贷款在北京亚奥地区购买一套面积70平米总价56万的二手小公寓,每月还款3200元。投资人准备以4000元/月的租金对外出租,经过40天找到了合适的承租客。其投资初期损失的收益为40天里的还款额4267元和房租5333元,共计9600元。金育松告诉记者,由于亚奥区域缺乏产业链支撑,其公寓租务市场空置期相对较长。

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