读者提问
蒋女士发来电子邮件说：我于1988年结婚，和公公婆婆住在一起，我和先生住8个平方米的小间。这套两室公房是我公公在1980年由厂里分配的。我的小叔于1990年结婚，1991年把户口迁出，住女方家。1994年第一批买房时，我公公出面把这套住房买了下来，当时户口本上有我的公公婆婆和我们三口共五人的名字，我和先生都动用了公积金。2000年9月，我公公去世，但直到现在房产证上还是他的名字。现在，我婆婆准备把房子卖了，去养老院安度晚年。虽然我们已经在别处买了房，但是由于我们三人的户口仍在这里，同时考虑到小孩要读书，而我们的新居附近没有好的学校，所以我不希望婆婆把房子卖掉。请问：第一个问题，这房子我们是否享有一部分产权？如果享有部分产权，该怎样分割？小叔子是否也有份额？第二个问题，如现在婆婆要去养老院，卖掉房子所得的钱应如何分割？第三个问题，婆婆卖房子，要不要经过我们夫妇俩签名同意？
专家观点
徐威高级律师徐威律师事务所主任
蒋女士提出的问题比较复杂。由于“94公房私售”的购房方案存在某些不足，引发了一些矛盾，因此上海市高级人民法院作出过专门的处理规定，即产权证登记为一人的，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人有权主张成为该房屋产权的共有人。
这样，要认定蒋女士一家三口对该房屋是否享受部分产权，就必须先确定他们一家三口是否属于购房资格人。购房人，就是可以按成本价购买公有职工住房的对象，指（当时）的是具有购房资格的人；职级人，是指用其职务级别或者技术职称享受购房优惠政策（允许按成本价购买的面积）的具有购房资格的人；原公房的同住人是指（当时）在该住处有常住户口且实际居住三年以上，他处无住房或他处虽有住房而居住困难的人。对于新分配住房居住不到3年的租赁户，则以住房调配单和户口簿上的同住人为准；具有购房资格的出资人则指上述人员中在购房时未登记为产权人却实际支付购房款的具有购房资格的人。从蒋女士的结婚时间看，她的小孩当时系未成年人，而未成年人只享有居住使用权而不具备购房资格，亦不能成为共有产权人，故可以排除在外。
如果蒋女士与丈夫在购房时属于前述具有购房资格的人，那么他们就可以主张该房子的产权。反之，他们就不能享有该房屋的产权。至于他们当时都动用了公积金，则并不能说明什么，因为这仅仅是当时政策允许他们将平时缴付的住房公积金用来支付房款而已。
至于如何分割，则需要从三方面去看：
一是先要确定他们夫妻俩应占有的份额，这要看享有权利并主张产权的人的情况而定。从原则上讲，因为事先未对产权份额作过约定，因而凡是具有购房资格并主张产权的人之间，应享有均等的权利。
二是蒋女士已故公公的份额（如无其他人主张成为共有产权人，则该房屋属于她公公和婆婆的夫妻共同财产，她的公公的份额为其遗产），现只能作为其遗产处理。蒋女士的公公如果有遗嘱的，按遗嘱 继承 ；如果没有遗嘱，按法定程序继承。
三是分割，有三种方法：一、将权利人的名字加到产权证上去，使之成为房产共有人；二、折价转让，即对房屋进行评估，由实际取得房屋的人将差价偿付给其他权利人；三、将房屋出售，由权利人对房款进行分配。解决的途径有两种：一种是权利人之间进行协商，另一种是通过仲裁或者诉讼解决。
蒋女士的小叔子应得到多少，同样必须按照上述规定的条件予以确定。否则，他只能作为继承人继承其父的遗产。
关于卖房签名的问题，由于蒋女士的公公已去世，而房产证上只有其一人姓名，因此要卖掉该房必须要由公证处为他们出具继承权的证明。而在办理继承权公证过程中，蒋女士与她婆婆之间、与她小叔子之间或许还有其他人之间（以下称你们之间），势必要为处理该房屋的事有一个明确的说法。否则，她的婆婆也无法将该房屋卖掉。因为：第一，如果认可该房屋全部是她公公的遗产，则只能采取放弃继承权或者协商一致达成继承遗产的协议，否则不能出具公证书，也不能卖掉该房子，只能通过仲裁或者诉讼来解决继承遗产的家庭纠纷；第二，如果不认可该房屋全部属于她公公的遗产，就必须要么协商一致要么通过仲裁或者诉讼先解决房屋产权的问题，然后再解决继承遗产的问题。
