可以用以下两个公式来计算：
第一种方法，主要适用于没有贷款的一次性投资。计算公式为：
（税后月租金-每月物业管理费）×12=年租金收入；
年租金收入÷购买商铺总价=年投资收益率；
反之，用购买商铺总价÷年租金收入=投资回收年限。
第二种方法，主要适用于贷款投资的收益计算。计算公式为：
（税后月租金-按揭月供款-每月物业费）×12=年租金收入；
（首期房款+按揭贷款）÷年租金收入=投资回报年限；
反之，用年租金收入÷（首期房款+按揭贷款）=年投资收益率。
海南商铺回报率
海南商铺回报率，请参考海南城市房产-海南房价走势页面p>
商铺回报率计算时，需要计算在内的支出
计算商铺回报率的时候，不能忽略的一些可能和必要的支出，：
首先，在商铺前期购买环节中的支出：
1、购买商铺应缴的契税；
2、在贷款政策方面，商铺的贷款利率也相对较高，贷款利息也会增加投资的成本；
3、购买后再出售，还要根据总房价，缴纳有关的费用。
其次，在商铺后期使用过程中的支出：
1、商铺的水、电、气、热、物业管理等费用，都是按商业市政标准缴费，大大高于普通住宅标准。
2、商铺的装修、维护、修缮的费用和支出，也要考虑在内。
所以，在计算商铺的投资收益时，一定要充分考虑到以上支出，这样才能够算出一个更加真实的投资回报率。
