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西海岸拍出地王,背后却隐藏着不可告人的大秘密

2017-07-31 15:38:15编辑:gemini栏目:海南房产来源: 浏览量(

[摘要] 昨天,西海岸5块地被北辰地产以“天价”拿走,楼面价超过1 1万。我把网上能找到的大部分对此事的评价都看了一遍,几

       

             昨天,西海岸5块地被北辰地产以“天价”拿走,楼面价超过1.1万。我把网上能找到的大部分对此事的评价都看了一遍,几乎千篇一律的结论都是,地王出来了,海口要变天了,房价要暴涨了,西海岸要雄起了等等。

傻瓜看现象,智者看本质。

本次的土拍,是北辰在跟诸多大开发商竞争角逐艰难拿下的,这些大开发商包括万科、碧桂园、中海、保利、雅居乐、绿地等等,他们所有都财大气粗,即使北辰不拿,其他开发商要拿下来,价格也便宜不到哪里去。但是各位,土地价格哪里是开发商说了算的,那都是ZF说了算的,还没拍卖,估计价格早就定好了。

如果我们光看这1.1万的楼面价,可能感觉不到冲击,如果我告诉你,去年西海岸拍出来的价格才3千多,等于涨了4倍,这个数据的冲击够大不?如果仅仅是市场规律,这种涨幅显然是不科学的。

许多人看到地王出现,楼面价飙升,就认为房价一定会涨,会暴涨,这也是不科学的。


此外,海口跟其它所有省会城市都不同,海口非常小,并且目前来说土地还比较多,除了市中心、西海岸,其它地方还有大量土地等待开发。东海岸离市区的距离比西海岸更近、度假属性也不比西海岸差,不论是刚需还是投资,西海岸都不算是唯一的选择。

我之前的文章有说过,西海岸目前可卖的地不多了,该卖的,在几年前已经卖的差不多了,而且政府也已经搬过去了,利好已经几乎出尽了,所有底牌都已经打完了。这个时候拍出一块地王出来,绝对不是为了告诉你房价要暴涨,而且即使要出地王,也不应该是好几倍的涨。况且,这块地的位置非常的普通,离海的直线距离也将近3.5公里。

实际上,即使把西海岸所有剩下的土地都按照这个价格卖光,ZF也增加不了多少收入,因为剩下的地太少了。要想增加更多收入,就只能开发更多没有开发的土地。在海口的江东组团(东海岸)中,桂林洋片区、灵山片区还有大片土地尚未开发,而东海岸不论是地理位置、自然资源、人口都不弱于甚至优于西海岸,差的就是一个市政府而已。而且从目前的规划来看,东海岸才是接下来ZF要重点开发的片区。所以,如果你是市长,你去算算,1.1万单价卖2000亩地的收入多,还是3000单价卖几万亩的收入多?

所以说,搞个地王出来,目的肯定不是简单地告诉你西海岸的房价要暴涨,其最主要的目的,是告诉开发商西海岸的地以后都会很贵了,花大价钱都可能买不到了,是要引导他们的目光从西海岸转移到别的地方,比如即将要重点开发的东海岸。这才是最根本的目的。

当然,出来地王,对房价肯定是促进作用的,但是这个促进作用,一定不会是现在,而是下一个波段上升的时候。那个时候,或许恰好是地王楼盘上市的时候。

我之前一直强调,房产投资,挖掘价值洼地最简单的方法就是跟着ZF的指挥棒,ZF指向哪里,哪里的各项配套就会起来。现在看来,西海岸除了人口还没过去之外,各项配套几乎应有尽有了,剩下的就是平均每年12%左右的自然增长空间。而东海岸虽然不是不毛之地,但是也还有大片空置土地等待开发,交通、医疗、教育等配套也还不全面,但是从这次土拍价格以及市政府的规划情况来看,接下来东海岸片区肯定是重点开发的地方。

这个时候我们要做的,不是盯着地王,而是透过现象看清本质,看清楚ZF的指挥棒接下来指向的方向,往那个方向冲,才能在下一波上涨的时候,获得最大的收益。

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