海南限购后土地市场为何趋热？西海岸楼面价因何破万，后续市场影响如何？高溢价拿地后是否面临开发运营压力？房企又为何如此不遗余力？
2017年7月20日下午，海南地产圈一片沸腾，海口土拍市场硝烟四起。16家品牌房企竞拍，北辰23亿拿下西海岸南片区5宗地块共160亩，溢价率达142%，一举刷新了海口楼面价记录。一时间“地块楼板价破万，未来售价将在2.5万以上”的说法甚嚣尘上……
北辰此次频频叫价，可谓势在必得，限购后土地市场为何趋热？西海岸楼面价因何破万，后续市场影响如何？高溢价拿地后是否面临开发运营压力？房企又为何如此不遗余力？小编聚焦市场热点，解析房企拿地背后逻辑。
市场行情好 土拍市场火
海南限购下的海口土地市场缘何火爆？看似意料之外，又在情理之中。泰达集团海南公司副总经理蔡园园告诉小编焦点海南站，土拍市场的火证明大家对未来市场有信心，泰达一直在关注西海岸片区的土地，目前海南公司的开发进程和销售都不错，未来还会继续关注西海岸土拍。
可以看出，2017年上半年海南房地产市场的“热度”让房企们尝到了甜头，房子好卖，继续拿地开发盈利是显而易见的结果。海南锦诚董事长王路认为，此次土拍市场的“火”有以下原因，上半年大部分房企销售业绩不错，手中现金足够；品牌房企为了扩充市场，不断布局，均有储地的需求；二手地遗留问题多，一旦市场上出现招拍挂的地，市场便“热”起来；房企对未来海口甚至海南的发展乐观，拿地信心充足。
西海岸告别3、4字头楼面价
任志强说过，很多城市在限制住房价格的上涨，但却从来没有任何政策限制地价的上涨。地价上涨的速度还在持续，地价的上涨一定会影响到房价。2016年10月金隅大成拿地楼面价为3930元/平，今年4月雅居乐金沙湾片区拍地楼面价为3065元/平，紧接着6月华侨城在西海岸南片区拍下了2894元/平的楼面价，而此次地块的楼面起拍价直接定到了4611元/平。
而拍出破万的楼面价出乎很多业内人的意料，但也有开发商对高楼板价未来房价飙高持怀疑态度，认为未来两到三年间预期房价与土拍价格脱节，产品未必能卖这么高的价格。破万的楼面价卖近3万以上才回本，但目前西海岸南片区的市政配套、入驻人口、刚性需求等方方面面均面临一定压力，房价亦会面临压力。
在蔡园园看来，160亩土地的价格给了市场、开发商一个警钟。“西海岸楼面价不可能回到3-4千（西海岸土地本身是稀缺资源），房价相应会涨，但未来涨到3万或3万5有难度。”
海口西海岸
房价上升是健康现象，从另一方面证明区域的发展和价值正在上升，房价过快上升就“危险”。王路点评，大多数人习惯了海口的低价格，实质上按城市的角度来看，海口房价现在并未上升到中高位，相对于全国市中心城市的价格来说房价不高。未来海口市中心正常房价在1.8万到2万为合理水平，限购区针对的本地刚需市场，房价受城市居民收入影响，房价较“稳”；而岛外市场面对全国客户，房价相对于刚需市场将有明显上升空间。
北辰的信心对赌区域未来价值
北辰地块所在的西海岸南片区，目前已进驻了宝龙、金隅大成、华侨城、金地等品牌房企，环球100·宝龙城主题乐园、美术馆、海洋馆等娱乐配套多集中于此片区，文化旅游氛围浓厚。此外，地块毗邻五源河文体中心、海南省儿童医院、五源河学校、远大购物广场、海南国际会展中心、海秀快速路等密集的城市配套，区位优势明显；超市、银行、学校、医院等生活配套相对完善，也为地块本身增色不少，完善升级的配套，极大地提升了该片区的土地价值。
值得关注的是，西海岸南片区功能定位为西海岸新区的公共中心、文教与创意产业聚集区和绿色、健康的城市住区及旅游度假型社区的综合发展地区。随着政府的关注和房企的进驻，便捷交通和逐渐兑现的配套，西海岸已成为新海南人及海南本地人刚需置业的重要选择。
小编认为，随着城市的扩张海口将朝着“多中心化”发展，西海岸的发展速度快于其他区域，未来将崛起成为海口的“新中心”。
将近百轮对决，历史性的价格，一切数据都在表明，开发商集体看好西海岸片区。北辰看准西海岸南片区及整个片区的发展，所以在竞拍时相当坚决，以此拿地作为首次入驻海口的第一步，是在对赌区域未来价值。据悉，北辰未来将打造含精品住宅、商业、商务于一体的高端商住综合体。
来自业内的质疑 北辰已有策略？
调控政策收紧下企业高价拿地是否有风险，最终要看企业对市场的变现能力，要看北辰自身产品能力，营销能力。高地价下房企运营开发是否有盈利空间，对于首次进入海南市场的北辰，后续的产品打造、营销运营也引发业内关注。
“1万1的楼板价售价要近3万才有利润，那需要打造类似金茂府、星河湾这样的高端豪宅产品，以及粉丝号召力，而北辰高端物业产品匮乏，此外没有较出名的行业案例，西海岸南片区目前配套兑现缓慢......北辰整个开发体量仅20万平，开发周期短，若单独开发将面临挑战。”业内人认为，北辰的营销能力有待观察。
也有业内人士向小编焦点海南站透露，为了降低开发风险，北辰或在积极思考、寻求应对策略，不排除将与周边地块房企进行联合开发的可能，共享片区内项目商业及教育配套，以此降低楼面价，增加市场竞争力。
房企拿不到地更焦虑
海南的地价在上涨，但却挡不住房企的拿地热情，海南环境资源、优质住宅、养生度假生活方式的影响越来越突出，海南房地产刚性需求优势明显，不少开发商告诉小编焦点海南站，拿不到地更焦虑！王路分析，目前海南土地资产的价格仍处于低位，企业把资金往这边做土地配置完全合理，十几二十几亿在一线城市拿不到地，但在海南拿地可以面向全国市场。
这两年海南房地产的分销渠道、岛外客户已很成熟，岛外购房者对海南是“真爱”，只要有专业团队对接，很容易把需求导进来。在这种营销不是大问题的背景下，企业拿地的决心更加强烈。但未来政府要思考如何应对旺季的阶段性上岛流量。
海南的未来仍被看好 房企优质产品推动城市人居进程
北辰地块后续开发运营是否成为“赢家”，除了看企业良好的销售策略和产品打造能力，还要看楼市未来的发展趋势。海南省政府官方数据显示，今年6月末，海南商品房库存已减少到3077万平方米，商品住宅去化期已从2015年末的45个月下降到11个月，市场行情向好也是房企热衷投资海南的主要原因。
无论市场如何变化，房企后期的操盘及运作都将成为决胜的关键所在，房企的竞争点不仅是规模、成本、速度，还有营运能力竞争、财务能力以及策划和讲故事的能力。
海南省官方明确，房地产业列为该省“十三五”发展的十二大重点产业，但将全面提升产品品质，重点发展高端住宅、旅游地产和商业地产，引导房地产业与旅游、医疗、健康、文化、教育、商业等融合发展。
西海岸本身就汇集大批品质住宅，未来激烈的竞争态势将逼迫房企必须做好产品应对准备，这是市场的要求。小编焦点海南站《走房探市》行动在走访海南各大项目中了解到，不少开发商对自己的产品、资源有足够的信心，品牌房企更有实力去竞争。
春江水暖鸭先知，未来房企必然要不断开发优质、高质量的人居产品，提高产品附加值，而这将推进海南房地产的向前发展，行业不断更新进步，健康发展。
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