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21世纪房地产论坛 迎接10万亿存量房时代

2017-07-24 15:12:06编辑:djxy2008栏目:海南房产来源:琼海房产网 浏览量(

[摘要]  巨头的诞生:迎接10万亿存量房时代  在21世纪房地产论坛第17届年会上,主持人北京大学城市规划与发展研究所所长高志,与中原地产中国

  巨头的诞生:迎接10万亿存量房时代

巨头的诞生:迎接10万亿存量房时代

  在21世纪房地产论坛第17届年会上,主持人北京大学城市规划与发展研究所所长高志,与中原地产中国大陆区主席黎明楷、链家研究院院长杨现领、圣象集团首席品牌官陈华、美的集团战略客户部副总经理兼中央空调房产项目总监叶文青、58集团高级副总裁叶兵、全联房地产商会联合办公分会执行会长、侠客岛里创始人王宏波,进行了以《巨头的诞生:迎接10万亿存量房时代》为主题的对话。

  以下是现场实录:

北京大学城市规划与发展研究所所长 高志北京大学城市规划与发展研究所所长 高志

  高志:目前整个中国的房地产形势,现在正在处于一个重大变化之中。刚才碧桂园和龙湖都介绍了各自的发展战略,还有一个话题,是大家比较关注的,就是我们最近中央提出很多地方开始实施租售同权,靠地价的上涨,引起房地产价格的猛烈上升的趋势将会逐渐的发生变化,未来租售市场,可能会同样的发生变化。

  今天,我们请到了6位嘉宾,他们从各自的专业角度来讲,都会为未来的租赁市场提供各种各样的创新,中原地产是原来香港最著名的地产租界公司,在国内也做得非常的出色。做二手房是他的强项,现在迎来了国内逐渐以租为主的发展期,特别是在一线、二线城市,咱们请到了中原地产中国大陆地区的主席黎明楷先生,你能否谈谈这方面的经验?

中原地产中国大陆区主席 黎明楷中原地产中国大陆区主席 黎明楷

  黎明楷:经验就谈不上,因为这个是新的事物。在我们香港这个市场政府提出了这么做,不算看好这个**,但是不能不参与,不能不做。从做二手房的角度来看,二手房其实我做中介代理,一直有做租赁的工作。但是,租和买一直以来都有做,但是租占我们业绩的比例都比较低。比如说佣金收入在整个分店业绩当中,只占10%,最多是20%。租赁回报现在是很低的,你的租金来做投入,那就是你买卖中的是2个点,或者是3个点,从这里折算出来,做一单生意,基本上做一单大概是1/8左右的收入。

  所以,一般中介不喜欢做租单。一般来讲就是什么同行喜欢做租单呢?租单都是给人用来练的,以新人为主来做。

  我们也看到,在我们的同行当中,确实有一些行家在租方面投入比较多。但是他们不能纯粹做中间的工作,而是包租的方法来做,包租就是我一个月给你三千块钱包下来,可能就是通过自己的翻新,再租出去,租四、五千,然后赚租金的差价。当然这方面来讲,基本上只有一家公司做得好一点,因为它也是希望通过租单,能把小业主的关系维系好,方便他以后做买卖。

  所以,从中介的角度上来看这个问题,其实并不是很吸引人的生意。但是政府推动了,我们肯定要参与去做。那怎么去参与呢?从中原的角度来讲,第一方面,我们应该还是会按我们的服务商的态度来做,我们自己不想包的,因为包的话就等于**商,所以,我还是喜欢是一个服务。服务的话,对象和以前的对象是不同的,以前一手的开发商,都是协助做前期的研究和定位,到最后的买卖。既然政府现在是推动这件事情,可能会有更多的东西进来做,我觉得这些企业,其实也需要有分析研究的服务,也需要有策划的工作。所以这些工作,跟我以前做一手也差不多,无非我以前教他怎么卖楼,现在是教他怎么把一栋楼租下来,我教他怎么去做这件事情。

  我还可以整合其他的服务运营商,比如说做装修的,做管理的,做营运的,还有在营运方面,还有很多高科技,比如打卡进去等等。然后打包,为这些企业服务。我相信这些前期工作还是要做的。

  另一方面,回到刚才说的,我能不能做中间服务就可以了?我整合起来还困难一点。现在我还可以整合的是把整栋的长租公寓货源,还是可以做有可能更舒服一点,以前整合小业主,收集小业主的信息是困难的,如果都是大开发上,一个城市就有一栋楼,有一批货去做,我项目这做起来效率会更高。

  所以简单来讲,不是要赚钱,但是还是得做,以服务商的身份去做。

北京大学城市规划与发展研究所所长 高志北京大学城市规划与发展研究所所长 高志

  高志:谢谢黎总,您刚刚说的包租,我在国外读书的时候,就当过包租,包租不是很好做的事。今天我们有幸请到了链家地产的杨现领院长,作为国内知名的专门做中介的企业,你们有什么想法?或者市场有哪些值得我们注意的变化?您怎么看我们应该怎么样去适应?

链家研究院院长 杨现领链家研究院院长 杨现领

  杨现领:这个问题可以分享和交流一下。我一直有一个感受,就是做企业,它的**生存和发展的策略,就是在不断变化的环境中做不变的事情。我认为只有不变的事情才是有价值的。我认为在租赁行业有3件事不变:

  第一,消费者永远希望获得真实的信息;第二,消费者永远希望看到好的经济人。第三,消费者永远希望交易本身更确定。如果做到了这3件事,无论环境如何变成,房地产企业都能够生存。因为消费者跟你不离不弃。

  这个行业,我认为有3个比较大的变化:

  第一,二手房市场规模还会进一步的上升。2016年中国的二手房交易规模是6.5万亿,这是第一次突破6万亿。2016年中国的中介行业,大概150万的经济人,帮助中国的550万家庭通过二手房实现了住的梦想。但是,从未来来看,这个会进一步的扩大,原因有三个:

  1、一线城市和二线城市的流动率还会进一步的提升。2016年北京、上海的流通率是3.5%和5%,还有很大的空间。

  2、中国未来有大批的弱二线到强三线的城市。2015年我们知道有6万亿是集中在二线的城市。前面3个城市的二手房的交易额,占了90%左右。但是未来的比重肯定会下降,会有一大批的二线和三线的城市进入到这个站场里面。这是城市和数量会扩张。

  3、客单价会上升。如果一个城市的客单家低于一万,一个房子,100平,我们收2万块,我们50%分给经济人,经济人完成一单交易要花3个月,佣金收入3300块钱,这个收入都是很难生存的。

  所以,在任何的情况下,白中介一定不能够生存,能够生存的一定不是白中介。他要吃差价,必然要做别的事情来生存。但是有一批城市的房价超过1.5万,甚至达到了2万。存量会更快的到来。

  第二,大的配套,我认为是假房源时代的彻底的终结,真房源会成为行业基础标准和基础门槛。在这个标准下,互联网对行业的重塑,将会从信息端过渡到交易端和服务端。

  互联网在过去很多年有很大的发展,但是在房源上,还需要很大的进展。中国是全球最大的房企市场,你会发现,中国其实也是全球最大的假房源泛滥的地方。这应该成为行业的基础价值观。这是我们行业立足的底线。它本身是一种能力,背后是一系列基础的投入,未来的企业,包括中原,如果我们做不到这方面,我们相信我们都会死,这是第二个想说的变化。

  第三,这个行业,会从成交为王的时代走向服务为王。以前一切是为了成交,但是出去说行业未来十年有希望,必然是服务为导向。所以,要想实现这点,需要一批职业化的经纪人,所以链家2011年,我们做真房源,2015年我们推出职业化的经纪人,**就是为了实现我们服务的导向。

  这3个变化是未来所有生存的基础,这个基础大概是我们这个行业未来的希望所在,但是在这个行业下,我刚才讲的,如果做到真实的信息,好的经纪人和确定性的服务,我们大家都会活得好。

北京大学城市规划与发展研究所所长高志北京大学城市规划与发展研究所所长 高志

  高志:服务为王,现在因为房地产市场发展很快,但是我们知道,这个房子从建成的那天起,之所以房价上升是地价和周边的环境影响的,对我们来讲,我们请到了圣象集团的首席品牌官陈华先生,一般来讲,刚才你们的陈总已经做了一个介绍,作为品牌观,在这样的市场环境下,我们已经做到了中国的第一名,如何适应新的变化?

圣象集团首席品牌官 陈志华圣象集团首席品牌官 陈治华

  陈华:今年的主题,我觉得特别好,圣象从2011年开始注意到中国城镇化的二手房的现象,2011年已经计划布置,我们的市场从新房市场逐渐的关注二手房市场,尤其是在一二线城市。

  我们新房到现在为止是占了80%,二手房是20%,这个比例还是不一样的,东南沿海明显高于内陆,一线城市明显高于二三线城市。我们在这么多过程中,我们针对二手房,不断的探索和摸索过程中,也积累了很多的方面。中国今天巨大的存量,我们如何去满足和服务得更好?比如说北京、上海、广州等城市也做了针对性的调研,和很多机构联合看这个市场,我们如何做得更好。

  我们作为行业的领袖,做的一切是为了行业做的实验。我相信,这个市场,**巨大。我们在摸索的过程中,也使圣象从由于的产品供应商到全方位解决供应商方面转型。其中,我们在服务整个行业。

  第一个率先品牌化,全国拥有1万个持证上岗的安装服务人员。我们给中国的消费者提供的是优质的全程服务化。在这个过程中间,实际上消费者在二手房购买的过程中间,它的需求因素,是不一样的。各种差异化是不一样的。

  我们总结规律,会发现,在对产品和申请服务的机制下,我觉得可能比新房要求会更高。往往是在新房的时候,很多消费者没有装修经验,会比较理性购买。购买二手房的时候,他积累了一定的信息,这种情况下,对产品供应商也好,服务供应商也好,提了更高的要求。我们在这方面也做了很多的尝试,我们有一套自己行之有效的方案。

  比如说我们在广州市,整个地板的销量,60%现在是来源于二手的市场。最好的广告是口碑,任何消费者在中国,99%的消费者在做家庭装修的时候,有3个步骤:

  1、在今天是一定跳不过的,他会问亲朋好友,会问周边,问邻居;

  2、第二,他要查。

  3、他要去门店,去家居建材厂看。这个时候,就会发现,平时做的点点滴滴,平时做的每一户都要求你要做到位,不然任何一个瑕疵都会影响你的口碑。

  圣象作为中国地板行业的创领者,不仅仅是关注市场化、也关注整个行业的发展。我们特别希望以圣象自身的探索为整个行业去迎接中国家居行业、中国房地产行业巨大的二手房市场的到来。我们提前做好准备,用我们最优质的产品,最优质的服务,把我们最专业的员工去更好的满足不断的消费升级的市场。

北京大学城市规划与发展研究所所长 高志北京大学城市规划与发展研究所所长 高志

  高志:刚才您谈到了一个,二手房对质量的要求比对新房的要求还高,我觉得不止是圣象地产,还有白色家电,是不是也有同样的问题?请叶文青先生谈谈美的,除了对地板建筑材料本身之外,在您的白色家电技术上,有没有要表达的?

美的集团战略客户部副总经理兼中央空调房产项目总监 叶文青美的集团战略客户部副总经理兼中央空调房产项目总监 叶文青

  叶文青:感谢高老师。围绕10万亿存量房的时代如何去库存的问题,我的同行也做了这方面的阐述。

  对于大部分的房屋中心来讲,尤其是对库存积压的二三线城市这个是非常严重,未来3年之内如何去库存是绕不开的话题。今天上午,钟伟老师在上午论坛也说了,开发商再去二线城市拿地被套是正常的。那我们如何去库存,大家都知道缩小工业的鸿沟是促使整个关系发展的理念。特别是从我的企业来讲,快销上有效的办法,实际上,如果这样去做的话,往往是跟中国的经济增长目标相反的。如果这样做的话,必然会导致整个**的下降,GDP也会下降。**的办法是通过政策的激励,促进房地产和零售。

  所以,政策激励不是非常好的办法,但是毕竟它是可以针对市场环境来讲是有依赖的途径的。我们要让真正有刚需需求的消费者能够享受到城镇化商品住房、长期改善民生的生活。在中国来讲,大家都提倡安居乐业。去库存的话题很大,如何拉动经济?关键还是促进房地产的销售。

  如何促进房地产的销售?我们站在房地产供应商来讲。美的是这样理解的,过去毛坯房是到简装,再到**修,购房者的需求是不管在增加的。因为目前**修体现差异化的修饰和较多性价比进行一个采购和一些装饰,因此未来不应该**修,未来房屋的硬件、家电都会全部配套完善。美的作为一家全球性电器,机器人以及工业自动化的工业集团,已经在**房进行了布局,形成了房地产配套的专攻产品。

  我们可以在做完善的空调、热水、照明厨房整体家居智能化一体化的解决方案,美的和前十强的开发商已经有8家的战略合作。特别是碧桂园集团,在2004年合作到现在,通过这种整体家居配套的一些优势,在进行全屋家电的配套。实际上也提升了整个楼盘的价值和销售的定位。

  我们在家电配套之外,去年我们也推出了地产营销的创新模式,这个模式是开发商、消费者和企业是三方共赢的创新模式。当然,我们也不多做阐述,希望开发商有需求的,我们可以在线下做详细的交流。

北京大学城市规划与发展研究所所长 高志北京大学城市规划与发展研究所所长 高志

  高志:我们刚才谈到了家居、地板,我们又谈到了白色家电,光有这些硬件也不行。最近我们在房地产的服务商,异军突起的58集团,可以给第三产业提供很多服务,不仅仅是居住类的,还有办公类等等。请叶兵先生谈谈我们的服务,对建筑和居住区的影响。

158集团高级副总裁 叶兵

  叶兵:刚才中原地产提到的经济人目前在租赁行业的佣金的市场占比,刚才讲的是中原的数据只有10%,我这里有两组数据,一种是美国的经济行业,收入来自于租赁市场的占比,在美国我们看到这个占比大概是37%,一种我们今天看到日本的东京,经纪人的收入60%是来自于租赁行业。所以,这里面,第一个观点,我们前面讲租售同权,或者是租售并举,未来的自持物业,我想从这组数据说明一个问题,中国未来进入存量房时代,进入租房领域的将越来越多。

  我们在房地产行业里面,我们到底做了什么?如何服务好这个行业?

  第一,我们在线上平台做流量的融合。今天的58同城是集合58同城网和赶集网,包括安居客,三网合一的。我们每天在线上平台有3千万流量跑过来要租房,要买二手房,要买新房。我们同样看到一组数据,随着国家的宏观调控和金融政策的调控,我们看到在租赁市场的流量或者用户量占比越来越高,我们基本上能看到58同城或者是赶集网里面50%的钱是来自于租赁市场的需求。我们不断的思考在产品的层面,在DI的数据层面,怎么把买卖的需求导向租赁的需求?但是这是我们产品上一直做的,所以,线上的流量融合,在买卖流量往租赁行业的流量导入。

  第二,线上线下的行业的融合。大家都知道,虽然58同城、赶集网和安居客是线上的信息发布平台,但是其实一直做线上线下融合的工作。我们在今年年初的时候,我们战略**了万科物业,我们成为万科物业的一个战略入驻方,其中就表现出了这样的趋势和态度,既然我们是一个线上发布平台,我们怎么跟线下的,包括万科物业,包括很多开发商集团,不少开发商集团也有自己的物业公司,如何去做好房东的服务,是我们做互联网平台一直思考的事。这里面也包括平台上现在已经有的100多万的经纪人,怎么跟他们结合起来。包括链家和中原,100多万的经纪人在线下提供服务,线上怎么跟线下打通来做好服务?包括如何和物业公司做好房东的服务。

  第三,我们做服务的联通。我们除了做房产服务以外,我们有很多本地的服务。58同城,你可以理解为58同小区、58同镇,58同乡,任何一个小学门口,保健公司也好,家政服务公司也好,其实都是58同城服务1700多万商家其中的一个。我们跟万科物业也思考这样的问题,我们今天在这里开会的时候,58同城进入几十万各家庭里面服务好这些雇主,服务好这些房东,有可能是请的小时工,不管做什么样的服务,未来一定会跟小区的存量房,跟小区存量资产的管理,跟小区的业主发生必然的联系。所以,这块工作做好了,未来一定会对我们有更多的帮助。

  第一,现在好的时代,我们前面讲到租赁在美国也好,租金的水平远远高于目前国内的租赁收入水平,我相信,这个实地一定会到来;第二,我们作为互联网的信息发布平台,我们一直思考怎么把买卖的流量、买卖的用户导向租房和存量房的交易。第三,线上线下的打通,包括跟经纪人和经纪公司的打通,怎么去做好线上线下的O2O的打通。第四我们服务的融通,怎么跟小区的业主、物业管理结合起来?

北京大学城市规划与发展研究所所长 高志北京大学城市规划与发展研究所所长 高志

  高志:谈到这个问题,我觉得你说的小区内和小区外,包括了街区和城市的服务。今天我们特地请出了全联房地产商会联合办公分会执行会长、侠客岛里创始人王宏波先生,请王宏波先生谈谈对当前房地产办公类,或者是城市街区的转变,以及对未来城市更新的展望。

全联房地产商会联合办公分会执行会长、侠客岛里创始人 王宏波全联房地产商会联合办公分会执行会长、侠客岛里创始人 王宏波

  王宏波:谢谢主持人,非常感谢有这个机会和大家介绍新兴行业。今天的主题,我的理解,更多的是从住宅的产业来讲,这两天下来,大家都在分享关于地产商和运营商的关系。我个人的理解,写字楼一直做运营,那么联合办公,我们的理解,其实是写字行业一种运营创新。

  过去的写字楼的运营,大部分的写字楼是服务大宗型客户,随着大众创业,万众创新的发展,随着云计算、大数据的到来,企业的形态发生了剧变。专业服务类的企业,特别是中大型企业的分支机构机构,对办公的需求发生了明显的变化。联合办公是在写字楼企业的基础上孕育出来的新型产品。它把过去传统企业的招商服务升级为以产业链的聚集,以专业方向的聚集的孵化,或者是一种加速服务,这是在招商服务商的创新。

  在运营服务商,把传统的物业服务升级为企业服务的类型,把服务穿透到企业内部,不仅仅是提供外部的服务,还涉及到企业内部企业发展所需要的相应的服务,这是服务方面的创新。

  第三,联合办公类的产业,把企业的社区的运营,过去可能写字楼也做设计运营,更关系的是2C的运营,联合办公在2C的基础上会做2B,联合办公是一种运营创新的产品,而且是集成化运营创新的产品。

  联合办公产业,我们刚刚成立了联合办公分会,大部分的是独立品牌的运营商。我们看到,我们行业内的很多地产商,包括龙湖、万科、绿地等等都做联合办公产品,我们觉得这个产品的供应链是非常大的,涉及到办公室的打造和办公室的装修,这是一个产业链。涉及到招商,按照产业链的招商,涉及到运营,涉及到社群,它是一个非常长的产业链,这些独立的运营商,更关注的是运营。怎么能够把传统的只面向企业外部的运营进行到企业内部?通过运营让企业城镇,让企业的空间价值提升。

  去年整个联合办公市场有148万方的供应,到今年年底预计有700万方的供应。比较乐观的估计,到2019年会有5千万方的供应,这个量级已经是写字楼市场的重要组成部分。这些供应,其实是由不同的供应商来提供的,运营是由专业机构来进行的,这是我想跟大家分享的第二大方面。

  第三大方面,联合办公和房地产行业息息相关。我们既跟装修设计,我们跟城市改造,我们跟写字楼,包括跟一些商业,很多在一线城市,包括一些科技小镇,一些文创小镇,也会引入联合办公的业态。所以我们的联合办公和房地产产业链是密切相关的。整个行业也已经得到房地产行业的大力支持,希望达到共赢的状态。

  总之,联合办公是以运营为**的,是提供创新运营的一体化的创新运营,把过去分散类的运营方、资产运营集中起来。

21世纪房地产论坛 迎接10万亿存量房时代

  高志:咱们从建筑的材料到建筑的管理,到建筑的服务,到建筑的相应的新的设备,其实我觉得大家不约而同都谈到了一个问题,我们做这些的目的,最终的目的只有一个,就是提升我们地产和物业最终的价值。

  特别是最后,我们有关联合办公的问题,因为我们跟地产,不是简单的盖房子了,已经把真正的对美国、对西方国家进行冲击,所以万众创新不是一句瞎话。谢谢各位!

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