董藩：海南房价现在还不算高，未来还会持续上涨

7月14号，在2017年房地产营销转型高峰论坛期间，董藩老师谈到，海南的楼市不存在泡沫，海南房价现在还不算高，未来还会持续上涨。

海南房地产市场饱受争议，您如何看待海南房地产是否有泡沫的言论？

董藩：海南房地产没有泡沫，房地产作为一种资产，它的价格决定于珍稀程度，比如我们在海南买一套房子，未来几年内，每年出租会带来多少收益，每年升值会有多少，从投资品的角度来讲，我们对它进行推算，形成今天的价格。

这个不能简单用大多数市民的收入来比较，也不能简单说，价格回落了一些，就是有泡沫了。海南发展旅游业和房地产业，具有独有的特殊性，而且消费者也对海南房地产市场有信心，才会出现价格上涨的情况，不存在泡沫的问题。

本轮限购政策调整周期还有多长？楼市涨跌是看长期还是看周期？

董潘：从长远角度分析，海南很有前途，整个未来中国，大量的人口将往南方发达区域、无污染区域迁移、整合，海南具备得天独厚的环境优势，虽然不像一线城市，但是也会获得一部分人口流入。

短期的影响因素：土地供应、财政政策、货币政策、限购政策。我个人反对这个政策，应该放开。

北京风至飞扬总经理罗迪：从需求和供应来看，举个例子，北京新开了两个盘，第一批的房秒光，我找各种关系给朋友买房，6万8的均价，但还是买不到。北京买不起的都去燕郊买，燕郊、香河等城市蓄客量在1-2千人。

从供应量来看，深圳未来5年住宅土地供应是3万平米，过去10年里，深圳一年的去化量是15-18万㎡，数据及其混乱。短期看政策，需求就像洪水猛兽，根本挡不了。

我们之前进行了6000人的问卷调查，有92%的人选择有条件再买一套房。由于雾霾因素，有65%的人，在北京之外，对海南的需求量。

对于这个问题，小编个人也觉得不用去怀疑海南的房价整体趋势肯定是向上。

不管现在出台什么政策进行调控，政策是不会让一个行业破产，但可以让一个企业破产，这是我们判断楼市调控的一个前提，房地产毕竟还是GDP的大牛，是中国经济的支柱之一，打压这个支柱，调控就是自己搬石头砸自己的脚……所以，政策面是不会让一个行业面临系统性的深度风险的。

信贷为何会紧缩？

董藩：就是不让你贷，政府是有指标的。大家能贷款的尽量贷，一个不负贷的人生是富不起来的，一定要积极买房，但买房的时候一定要看好房子。男人不买房等于耍流氓！

在海南买房不要过分追求回报，雾霾严重，让父母在海南安度晚年，当房子和住联系在一起的时候，不要过分追求回报。要自己进行判断，买房是否是自己用，如果是自住，回报率可以低一些。海南没有泡沫，要积极的买房。

每一轮调控后，都会出现报复性上涨吗？

王路：从08年开始，就没有长期指标，陷入调控-放松-调控-放松的怪圈。每一次调控后面有2个问题是没有解决的：

1、供应端没解决，在需求端就很难解决，政策一放松，需求就反弹

2、资产荒，城市化在持续推进的时候，老白皙口袋有钱了，但是只有房地产可以作为资产配置。

投资房地产是无期限吗？

王路：没有无期限的投资，当国家、经济不发生根本性转变的情况下，还是一个可以看到一个向上的阶段。

绿城集团海南桃李春风总经理张道龙先生：一个是供给关系。土地资源有限，从土地的拍卖市场看，土地的争夺是非常激烈的。老百姓随着经济能力改善，健康意识越来来越高，在雾霾肆虐的情况下，海南是非常好的区域，吸引力非常大。政府打压的时间越长，财务成本越高，成本上涨，后续扩大生产，售价自然提高。

您曾经说过，一线城市房价上涨是规律，谁都挡不住。那么您如何看待海口的房价走势？海口有成为一线城市的潜力吗？

董藩：海口没有成为一线城市的潜力，你想多了。海口划到二线城市，也是中等偏下。三亚的房地产市场地位因为独特的资源也要高于海口。未来二线城市的发展，决定因素还在于人口聚集能力。

广东、浙江等地的二线城市吸纳人口转移的能力要比海口强，但海口对外来人口也有一定吸引力，只要人口增加，海口的房地产市场就会进一步发展。当然这也要看当地是否能实施相对宽容的政策，能够实现人口导入。

王璐：分两个市场。一是海口，以本地需求为主导，70%的本地刚需。中长期没有较大的市场风险，坚决看多，海南是唯一全国性市场。

第一是供需关系的平衡，中国人对海南的“真爱”，海南最具价值“蔚蓝资产”，海南的供应量是有限的，本地人消费能力有一定瓶颈，海口目前房价并不高，海口未来房价区间为15000元—25000元/平；非海口的市场天花板有很大空间可为。

海南楼市下半年走势判断？

董潘：下半年更困难，市场会浮躁。房企不发生大的改变下，海南都会受到眼前的因素影响。如果中国发展道路发展不变，海南前景好，大家都可以买。放眼全国，只有海南把房子卖到全国各地，其他地方都做不到，真正具备全国房地产市场的只有海南。

海南房地产市场刚刚经历一波暴涨的过程，您能不能给刚需消费者一些建议，现在还是在海南买房的时机吗？

董藩：此前的暴涨，是因为连续几年打压，很多人想买房，但是买不成，随后受经济形势影响，又要刺激，去库存，所以出现一轮上涨。

海南这一轮暴涨，不代表有问题。如果从长周期来看，按照年度来看，我们的房价从来没有下跌，这告诉我们什么？买房子不要去争论什么时间买才好，现在买是不是贵了，重要的是进去就是好的。

有些人看着房价越来越高，就斗气，你涨价我还不买了，最好不要，不要跟市场去对抗，不要去跟规律斗气。所有对抗的结果都是失败，聪明的做法就是顺势而为。所以从长周期来看，买房从来都是合算的，但还是要看具体区域。只要一个地方经济发展平稳，人口也在聚集，一般来说早买都比晚买强。

从短周期来看，确实存在好的切入点的问题，比如受政策调控影响，有的房地产开发商资金有压力，就会采取一些打折、优惠、送装修、送物业费。从目前情况来看，再过一段时间，对刚需用户来说应该是个节点。刚需买房时机快来了

如何看待海南房地产市场未来的发展？

董藩：海南是最充分的全国市场，长远来看，海南有前途。海南没有破坏的环境，独特的环境资源，唯一的热带岛屿，唯一的气候条件，沙滩、海洋、冬季温暖……

我曾经研究过，有8种疾病，冬季在海南可以得到缓解，冠心病、哮喘病、关节炎、支气管炎等，在北方冬季，哮喘病人一口气上不来就拜拜了，但冬季在海南，这个地方暖和，就不容易犯病。

海南冬季温暖，未来会持续吸引不少的离退休人员来冬季养老。唯一的位置，热带风景，椰树风情，对北方人群原本就有很强的吸引力。海南不需要风口，只要稳定的政策环境，相对宽松的环境，房地产市场就会持续的稳定发展。

北京风至飞扬总经理罗迪：借任志强的话，刚需闭着眼任何时候都可以买。海南分很多层面，三亚房价已经接近天花板，海口还有潜力。三亚不是常住的地方，是一个旅游的地方，海南只有海口的具备常住条件。未来海口的天花板比三亚高。

绿城集团海南桃李春风总经理张道龙先生：海南资源有限，岛外需求无限。海南是一个保命刚需，资源稀缺，价值凸显。

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