您当前位置 :海南房产网 > 新闻 > 海南房价涨涨涨的日子到头了!拐点将在哪里出现? > 正文

海南房价涨涨涨的日子到头了!拐点将在哪里出现?

2017-04-29 16:34:59编辑:djxy2008栏目:海南房产来源: 浏览量(

[摘要]楼市融资渠道被带“紧箍咒”,一季度热点城市限购限贷加码升级,这一轮房价上涨接近尾声,在政策之下,房价将在何时掉头?哪类地产将率先迎

楼市融资渠道被带“紧箍咒”,一季度热点城市限购限贷加码升级,这一轮房价上涨接近尾声,在政策之下,房价将在何时掉头?哪类地产将率先迎来拐点?


“近期各家银行密集接受监管部门的各种检查。在信用风险领域,开发贷是检查的重点。”银行业人士对记者表示,监管部门对银行理财资金违规流入房地产也查得特别紧。

银监会近日连续下发关于银行业风险防控的文件,并开展一系列专项整治,房地产风险成为重点排查领域。多家银行的对公信贷业务负责人表示,目前开发贷业务并未停滞,但全面收缩的势头相当明确。

阻击银行违规为房地产“输血”

在4月21日的银监会一季度经济金融形势分析会上,银监会主席郭树清发表讲话,称要合理控制房地产融资业务增速,有效防范集中度风险,严禁银行资金违规流入房地产领域。

去年10月以来,各地密集出台房地产调控政策。同时,银行监密集发文,掀起银行业监管风暴。多地银监部门人士向记者透露,近期“三套利”(监管套利、空转套利、关联套利)专项治理工作是重点,房地产风险则是重中之重,重点检查银行业金融机构有没有违规为房地产“输血”。

楼市融资渠道被带“紧箍咒”

据报道,银监会近期要求信托公司控制向房地产行业提供融资的行为,监管要求重点针对房地产行业以及其他产能过剩行业。信托融资是房企除银行贷款外的主要融资方式。

此外,基金业也加大对房地产融资的管控。早在今年2月,中国基金业协会发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号》的通知,严控房地产通过资管机构的非标融资行为。4号文范围覆盖了北京、上海、广州、深圳在内的16个前期房价上涨过快的热门城市。

数据显示,一季度房地产开发贷款和个人住房贷款增速双双回落。截至3月末,房地产贷款余额28.39万亿元,同比增长26.1%,增速比上年末回落0.9个百分点。其中房地产开发贷款余额7.54万亿元,同比增加7.4%,比上年末回落0.9个百分点;个人住房贷款余额19.1万亿元,同比增长35.7%,比上年末回落1.1个百分点。


政策会对房价产生什么影响?

除去监管部门的高压令商业银行调整房地产开发贷款策略之外,银监会近期明确要求银行将房地产企业贷款、个人按揭贷款、以房地产为抵押的贷款、房地产企业债券以及其他形式的房地产融资全部纳入监测范围。

结合一季度热点城市限购限贷加码升级,预计这一轮房价上涨接近尾声,可能调整到2018年上半年。

将过去十年重要的房地产政策(包括刺激与打压两种类型),与70城房价指数走势,放在一起,如下图所示:

从上图可知,第一,金融政策具有滞后性,在方向性逆转的第一个政策出台后,房价仍沿原来方向运行,不会立即调头。第二,政策持续几个月,尤其是出台第二个、第三个新政之后,房价才会调头。

中原地产分析认为,2017年楼市市场的确会平稳,政策市场下,楼市波动看政策,特别是信贷政策。

商业地产将率先迎来拐点

据“微观100”分析,只要政策方向能坚定不移,房地产市场迎来拐点只是时间问题!

刚刚结束的银监会一季度经济金融形势分析会要求,严禁银行资金违规流入房地产领域。例如,信贷资金是否借道建筑业或其他行业投向房地产领域,是否通过同业业务、理财业务或拆分为小额贷款等方式向房地产领域提供融资。不放过任何一个死角。

这里提到的死角其实隐藏着很大的问题,死角怎么来的?

对于地方银监部门来说,全国性银行发行理财产品的底层资产是无法完全“穿透”的,许多资金通过理财、资管产品“绕来绕去”,最终进入房地产领域。这就是一直以来的死角问题,而今年的工作重点就是清理死角!

这么一来,房地产全面失血的问题将会是更为突出,从产品属性来说,商业地产将会首当其冲备受冲击。

央视财经最近做了一个报道,大概是说按照《物权法》规定,住宅性质的住房土地在70年产权到期后自动续期,而商业供地或工业用地不仅土地使用期只有40年或50年,而且到期后需要主动申请续期,续期也有可能被驳回。

商业地产的持有成本和交易成本远远高于住宅,而收益却远落后于住宅!具体我们可以看以下数据:

1、商住房首付至少50%以上,高首付的原因是通过降低杠杆来预防风险;

2、贷款年限最多只能贷款10年,理由同样是为了降低风险,因为商业性质土地使用权只有40年,银行必须要在有效时间内尽早收回贷款;

3、商业地产交房时交税更多,财政部官网发布《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》,住房契税一般根据面积按1%-2%浮动,而商业地产契税一律是按照3%来征收的;

4、商业地产功能有限,学区,落户一概与商业类住房无关;

在资金被严控进入到房地产领域之后,商业地产本身购买条件就比较高的劣势将会更加凸显!加之前几年商业地产项目遍地开花,非理性购买人群的减少将会带来致命一击,所以在房地产全面迎接拐点的时代,商业地产将会首当其冲!

188982847

《海南房价涨涨涨的日子到头了!拐点将在哪里出现?》相关信息来自楼市拐点专题。海南房产栏目专题房价拐点楼市拐点海南楼盘排行榜

热门阅读
服务热线

400-654-6680

工作时间:周一到周日24小时

海南房产咨询师
微信号:18089828470