楼市怎么了？房价怎么了？这几天，不止一位熟悉的或者不熟悉的友友这样问道。是啊，房价怎么了？讲真，我也挺困惑的。
就这一个月，天通苑房价上了4万
“光良的《童话》里是不是有一句歌词是这样的：你哭着对我说，童话里的故事都是骗人的?”上周五，接到了A的电话。这是怎么了？我有点迷茫。
“我现在就想哭着对你说，天通苑是价值洼地一点都不是骗人的——就在我犹豫的这一个月里，你当时建议我买的天通苑，两居单价已经涨到了4万多了……房价这是怎么啦啊，楼市疯不疯我不知道，我知道我要疯了……”
“房价快涨之下，买了，又怕成高位接盘侠，买了后一调控，房价落了；不买的话，犹豫和慌乱之间，眼看房价继续上涨，几十天的时间里涨个十万、二十万一点都不带夸张的……”
作为“有需要什么时候买都是合适的”以及“在自己能力能够得上的范围内选择相对合适的”买房原则忠实粉丝，我对该小朋友持续了近一年多的买房犹豫症不予接受，也就无法与她感同身受。我注意到她的表述中一个重要的信息——和北苑隔清河相望的天通苑，房价上4万了。我心中的楼市地图，价值洼地又少了一块。
事实上，进入8月，成交量和价格从年初开始一直处在上涨通道的北京楼市，提前进入几年前房地产行业常说的“金九银十”，也即，更加热了：新房市场重新出现日光盘；二手房的话，中原地产统计数据显示：8月，北京二手房住宅价格指数同比上涨28.3%，年内累计涨幅为20.3%。
没房的心慌，有房的也心慌
要买房的，看着房价上涨，心里慌。事实上，心慌一族，还另有其人：手上有多套房的，尤其是三套以上的，在眼下这种楼市行情中，也心慌的不行。
“房价是不是要见顶了？这样涨，我心里没底了啊啊啊……我决定了，等我这个房子过4万，我就出手，把钱拿到手放在口袋里再看看下一步做什么，心安一点。”这是B这两个多月来N次和我说的了，每次都大同小异，基本其他都不变，就是“4万”这个数字换一下，我能记得是的，从3万，3.2万，3.5万，然后到4万，预计这个数字还会继续更新……
作为一个有3套房的人，他纠结的还有，要不要赶个时髦和太太去假装离个婚，卖掉第三套后换套更好的住，因此，他担心房价摸高后回落、不能赶在高点出手的同时，还担心监管层会不会出台新调控措施从严限购、限贷等等。纠结心慌之下，B甚至说，赶紧出台调控政策吧，“政策一出，我也死心了，不纠结了，不折腾了。”
看到这，有的人是不是会心一笑了？！我绝对相信，B不是一个人，而是一群人。
中国楼市会和日本、美国一样崩盘说又重现了
北京、上海、深圳、苏州、合肥、南京等地，除了房价上涨，还有竞相出现的地王。于是，中国楼市会和日本、美国一样终要崩盘的说法也开始在江湖重现。
近几日，又有不少人媒体或者自媒体拿日本崩盘前的楼市和北京、上海眼下的楼市进行对比：“楼市崩盘前，日本人究竟在做什么”“警惕！楼市崩盘前，日本人还在疯狂买房”、“楼市前车之鉴：美国、日本房地产泡沫不是骗人的”“中国的楼市深化能否躲过日本式的崩盘危机”“从地王到高房贷比中国楼市会崩盘吗”
……打开门户网站或者微信公众号，近期，这样的文章多的是。一个有意思的现象是，1998年住宅商品化之后，每一次楼市筑底上涨，类似这样的观点和文章都会热一阵子。
这轮房价上涨态势到什么时候结束？会怎样收场？等等问题也成了很多人关注和思考的问题。我想其实还有一个问题，这轮楼市热，都谁在买房？无论是北京还是上海，苏州还是南京，平均套总价已经远远超出当地经济水平，有钱人怎么这么多，都谁在买……
有关这些问题，需要深入调查。今天也只能抽空写到这了，要好好上夜班了，否则值班副总该追杀来了。嗯，想一起探讨的，请耐心的等我。
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这几天，不断有人催我第二篇。因为热爱，所以谨慎；因为谨慎，所以认真；因为认真，所以缓慢，舍不得耍小聪明。谢谢你的耐心。第二篇来了。
《楼市怎么啦》第1篇发出后，后台问题如山。尽管表述各不相同，集中来看，问题不外以下几个：房价还会不会继续上涨？楼市会不会崩？眼下这房子还要不要买……
一方面，世事瞬间烟云，这些天，上海、杭州、南京、济南等地楼市发生了诸多变故，调控之风再起的声音响起。专家、业内、媒体、自媒体有关楼市调整的呼声也越来越大……另一方面，大家的关心程度让我在提笔写后续的时候更加谨慎。我要自己理清看清再写，不能妄言。鉴于我尚未有时间去杭州、南京等地实地调查，我把文章的落点调回北京，只讨论或讲述我身在且相对熟悉的北京市场。
Part1：北京的房价还会不会继续上涨？
我的答案是，是，会继续上涨。
货币超发导致房价暴涨等原因先摁下，我在下面的段落里说。当一个问题扑朔迷离的时候，不妨追本溯源，把它还原到最初的形态或者概念来看：房子是商品，商品的价格最终由供需决定。来看看北京楼市的本轮供需现状。我很赞同北大国发研究院薛兆丰老师的观点：当一个经济现象价值规律不能解释的收，回到供求关系上，一定能得到解释。
9月29日上午9点15分，北京市住房和城乡建设委员会官网显示，可售期房住房套数为28514套，9月28日期房住宅签约套数为163套；未签约现房住宅套数为35932套，9月28日现房签约为111套；可售二手房房源住宅套数为22443套，9月28日二手房住房签约套数为1443套。（说明：这两万多套二手住宅可售房源的概念是，已经挂牌并通过市住建委核验的。从今年开始，北京全市实行二手房上市核验规定。核验时间大约是10个工作日，因此，这两万多套房不代表北京能出手的二手住宅准确数据，但没有去核验的房源也说明尚在观望，不是那么肯定就上市出售的。）
以9月28日的成交情况计算，北京市可售期房住房基本可以卖174天；现房住宅基本可卖323天；二手房住宅房源基本可卖16天。
注意，这些数据是动态的，供需随时会变化，这样计算未免简单粗暴，但是，这是当下北京楼市供需的一个基本面。而且，最重要的还有一点，事实上，在期房住宅和现房住房可售套数里，是包含不愁卖——换句话说是只针对审核合格家庭的、不在公开市场上卖的限价房和自住房。
以上是住房供应，再看土地供应。考虑到土地供应形成有效供应至少需要一年，我们就略过今年的数据，看2015年北京土地供应。根据北京市国土局官网公开信息统计的结果显示，2015年共出让109宗土地（比2014年减32宗），其中50宗为住宅用地，50宗住宅用地中仅7宗在五环以内，剔除配件的自住房等，这7宗楼面价均在4万-元/平方米以上7.5万元/平方米以内。昌平北七家、大兴瀛海、顺义仁和等六环附近住宅用地实际楼面价靠近或者超过3万以上已是共性。
有消息说，近期北京市相关方面会加快刚需性居住用地的供应，但考虑到两个因素——一是土地自上市到形成有效的供应的周期，二是房产的location，location，location要素，这些刚需性居住用地供应可以预料多在远郊区，因此，这个举措对目前楼市的作用有待观察。
Part2：这一轮上涨中都是什么人在北京买房？
看完上面的数据，有人会说，你这说不对，买房弹性会很大，信贷政策等一严，很多人就不买了，房价就不会涨反而会跌。好吧，我们来这一轮北京楼市房价上涨中，到底谁在买房，看看需求的弹性是大还是小。
调查显示，北京这轮购房潮主要以下几类，一是首次购房者，包括新留北京的有户口或者没有户口的；过往在北京没有买房这次感觉不买再也买不起的；担心以后买不起房提前给孩子备房的（北京，非北京的，甚至小朋友还在上大学仅有未来有打算留京发展想法的），新进北京任职的政府、公司、机构等各种要员高管已经由此引发的一串相关购房者……，这类购房者的价格红线在400万以内；二是改善型，即卖旧买新，换更好居住环境以远换近（城区或学区）的，这类购房者多数价格红线在1000万左右；三是投资型。主流购房人是以上三类；三类购房人群，刚需是主流，无论自住还是投资，投机几乎没有。
说到这，我想起两件事。一件事是，老余来电话教诲我少谈楼市，以免误导他人。老余的原话是这样的：你不要写，一个很简单的道理，你们北京还在盖新机场、修地铁，那么多钱投进去改善城市市政、交通，国内外人、物都要更便利地进京，房价涨不涨还用你来说？
另一件事是，前几天，华为任正非一篇前几年写的关于美国的文章再次流传，美国经济会经久不衰的话题再次成为热点。好几个人问我对此的看法，我的回答也是认可：创新的体制下，美国在源源不断地吸引全球的资金和人才，生生不息是必然。
回到北京楼市的话题，身为首都，身为发展中国家中国的首都，北京的聚集效应完成之前，楼市需求生生不息。不管其他如何，中国楼市最大的利好消息是，城市聚集远没有完成。进一步推理，北京楼市最大的利好在她的聚集力在中国是第一——不要和我说上海、深圳比北京好，不服，你搬去上海或者深圳。
在此，我想到一个经济学中的概念，所谓成本，是放弃了在他处的看得见和看不见的所有的代价，最大的代价。无论是刚需性购房者，还是投资型购房者，有一点是共同的，当下买房，是他们手中的货币最好的选择。
写到这里，顺便提一下，虽然我在前文已经说过，不会对杭州、南京等其他我尚未进行调查的楼市进行评论，但有一个基本的判断是，从全国楼市而言，此次楼市上行的基本面不会那么大，不会是全面开花，会因地因城而异，回到供需上看，原因很简单，离不开房地产最重要的要素：locationg——有能力聚集人才和资金的城市会涨。
Part3：北京楼市会不会像日本美国一样出现泡沫破裂？
讲这个问题的时候，来看三个问题。一是万物发展有其自身规律，不妨看看北京楼市的历史。二是货币是否超发。三是日本和美国当时楼市泡沫破裂的当时和现阶段的北京楼市是否具可比性——土地政策等。
看清事情要看事情的核心，即万物发展都有其自身的规律。楼市作为经济现象之一，不可能一直往上涨。从1998年北京楼市开始商品房化后至今，北京楼市一直在调整中筑阶上行。快速上涨——调控——平稳——新一轮快速上行——再调控——在调整——新一轮快速上行——再调控……在调整中，房价一路前行，到目前现状。我们总能在历史中看到未来和现在，可以知道，这轮快速上涨的结果肯定会带来调整——即便政府不出手，市场自身的边际效应也会逐渐递减直到回归平稳，但要注意的是，仅是筑阶调整，即停留在这个台阶上筑底调整，不会出现暴跌。
第二个问题是，很多人觉得这轮楼市快速上涨是实际上是货币超发带来的泡沫。对此，周其仁老师曾在一个简餐会上反问我们，到底什么是货币超发？怎么才算货币超发？他认为，很难评判这轮货币是否超发，但钱多了也是事实。钱多了往哪儿去？肯定会在有限制、节流的地方鼓包。而这大包一旦形成，又刺激了预期……
第三，日本和美国当时楼市泡沫破裂的当时和现阶段的北京楼市是否具可比性——土地政策等。对此，先看美国和日本的土地供应制度，是放开的。以东京为例，东京城区没有限制土地供应，以至日本天皇的皇宫现在已被周边高层建筑包围。再看，日本楼市破灭，北京现如今的开放和聚集效应远不是当时的日本所能比拟的。也正是如此，我认为，北京的房价肯定会继续涨，不可能出现日本式的下跌，但肯定是在调整中前行。而中国的土地供应在政府手中，北京已经有5个月没有土地供应；2005年北京市规委就已经出台文件，明确二环以内不再新增住宅用地。
万物都会有终结，经济现象中的过程也是如此，过程也是经济。北京房价当然不可能一味这么涨下去。周其仁老师讲了，到最后，货币肯定会被熨平。那么，在这个上涨过程中，北京房价会在什么时候进入稳定期？当房价到了一个合理的阶段，需求会变成供应。当房价到了“合理”的一天，囤着的二手房变成市场新增供应的时候，房主愿意拿出来卖的时候，北京楼市就会进入一个相对稳定期。
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