随着地产市场回暖，高盛中国区首席投资策略师哈继铭认为，中国未来的房地产总需求下降，大部分城市房价将面临结构性回落。
在哈继铭看来，“房地产走到今天，接下来除了极个别的超大城市，房地产还有较大上升空间外，许多城市房地产都将面临结构性回落的挑战。”
他在中欧国际工商学院发表主旨演讲时分析称，“中国未来的房地产总体需求一定是下降的。”随着人口老龄化的到来，越来越多人开始接近退休年龄，并逐渐失去了中年时期的购房动力，更倾向于卖掉房子套现养老。
再说年轻一代，由于计划生育政策，这一代人口的数量相对较少，所以需求本身就台阶。其中一部分人，父母又为他们准备了房子，透支了年轻一代的购房需求。总体来看，房价将存在系统性、结构性的下跌，但超大城市例外。
谈到房地产泡沫，哈继铭认为，“中国的房地产泡沫是全世界最大的。”他解释称，从房价收入比来看，香港百姓一家不吃不喝买一套房需要15.6年的时间。但在深圳买同样一套房需要接近30年，上海北京两个一线城市都需要20多年。再看国外，纽约伦敦人买一套房需要10到12年时间，东京新加坡需要8年左右。从房价收比来看，中国的地产泡沫无疑全世界最大。
巨大的地产泡沫与人们的高储蓄率关系密切。根据哈继铭的观点，当老百姓没有太多的投资选择余地的时候，总要寻找一个载体来储蓄，放银行利率太低，放股市里面风险大，所以大家都愿意去买房子。其买房动机不是自己住，也未必要出租，就是把房子作为一个“蓄水池”。将退休金投资在房子上，退休以后再卖掉套现养老。投资在房子上以后，发现房价还是一路暴涨，又觉得将来孩子买的时候会太贵，于是提前将孩子的购房需求也释放了，这样房价被一路推高。
就北上广深等一线城市而言，地产价格暴涨的背后还有人口流动的支持，仍存在一定的上涨空间。“但20多倍、30倍的房价收入比，明显预示着这个地区的房子是过于昂贵的。” 哈继铭坦言，回顾历史可以看到，中国的房地产价格被前期大力扶植房地产的政策一路推高，但由于风险较大，政策开始出现调整，如果风向变了，那么接下来的地产繁荣或许只是昙花一现。
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