在此背景之下，一边是上海、深圳等一线城市楼市去化的如火如荼，一边是三四线城市去库存形势仍然严峻，不同城市间的分化日趋明显。日前出台的《广东省供给侧结构性改革总体方案》和去库存行动计划，已根据这种分化的趋势将广东全省城市分为四类，进行“一类一策”的指导，针对性、操作性很强。
那么，房地产市场未来将走向何方?三四线城市去库存的抓手在哪里?
今日，民生证券研究院执行院长管清友接受了记者的专访。在他看来，虽然此前房地产供给端已在自发地调整，但在人口增速下降和老龄化的压力下，中长期的供需拐点已过，三四线城市去库存仍然任重而道远。帮助农村居民在城市定居置业，以更好地获取城镇医疗、教育等公共服务，或是吸引劳动力转移，形成购房和长期租房需求，是帮助房地产消化库存的必要条件。
1谈库存
一二线城市库存已显著回落
记者：权威部门公布全国有约7亿平方米待售面积，但有一些其他估算的口径将商品房在建面积和商品房之外的保障房、公用建筑和单位自建房等加起来，得出的结论是总库存面积超过这一数据。对此，您怎样看，我国房地产的库存究竟有多少?
管清友：房地产的库存分为三类统计口径。第一类是已作为房地产开发目的出让但尚未开工的土地，这方面保守估计在20亿平方米。因为中国每年的房地产土地出让规模大概是20万公顷，按照1.0的容积率，1年空置期估计规模库存约为20亿平方米。
第二类是施工中的库存。施工中的库存大概为48.7亿平方米。根据国家统计局的数据，2015年末房屋施工面积为73.6亿平方米。因为中国的预售制度，所以施工面积中有部分是已经销售掉的，这部分按照两年交房期估计，规模约为24.9亿平方米，所以可以估计施工中的规模为48.7亿平方米。
第三类就是建成未售的库存。根据国家统计局的数据，全国建成待售的商品房面积为7.2亿平方米。我们很多时候用的库存是指这个狭义的库存。但如果将上述三类数据合计来看，得出中国房地产广义的库存规模约为75.9亿平方米，按照2015年12.8亿平方米的销售量估算，去化周期约为5.9年。
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