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房价涨了,土地增值收益如何分配

2016-05-12 23:30:28编辑:djxy2008栏目:海南房产来源:三亚房产网 浏览量(

[摘要] 曾媒体报道,有专家估算出我国农村建设用地的价值为130万亿,具体算法

曾媒体报道,有专家估算出我国农村建设用地的价值为130万亿,具体算法为,通过2012年全国土地出让面积和合同成交价款计算出建设用地价格为每亩56万元,再以此推算全国2.46亿亩的农村建设用地总价值。我国2013年GDP总值约为56万亿,放开农村建设用地市场竟然可带来相当于当前国内生产总值两倍多的社会财富,这必然是不可能的。按照城镇国有建设用地出让平均价格估算农村建设用地市场价值,表明包括部分专家在内的社会公众陷入土地财富“幻觉”。

上述估算方法的明显错误之处是忽视总量概念。商品市场价格由供求关系决定,供给缺乏弹性而需求旺盛则会推动商品价格快速上涨。近年来我国城镇建设用地出让价急剧上升由快速城镇化用地需求增加与建设用地供给不足造成。为了节约土地资源和促进城镇合理建设,我国采用偏紧建设用地供给政策。国土部近年来每年批准建设用地计划指标约50万公顷左右,低于地方政府需求。在国有建设用地供给中,剔除掉公共基础用地一类划拨供给之外,每年政府出让土地占全部不足60%。以2013年情况为例,当年我国出让国有建设用地共36.7万公顷,包括住宅用地、商服用地与工矿仓储用地三类,这三类土地在全部土地出让中的比例大致为3:2:5。住宅与商服用地价格高,政府除去征地补偿与土地开发等成本支出之后,可在这两类土地出让中获得“土地财政”收入,而工业仓储用地出让收入一般与成本相抵,政府基本不能从中获得节余。我国政府垄断城镇建设用地一级市场主要是从占全部建设用地供给量不足三成的住宅和商服用地中获益。这就意味着,唯有城镇住宅用地与商服用地供给总量较少时,才能维持二者较高市场价格。放开农村建设用地入市必然会打破当前城镇建设用地市场均衡,造成建设用地市场价格下降。由此可见,不能用城镇建设用地市场价格推算农村建设用地财产价值。

城乡建设用地总量概念的另外一个表现是,城镇化不可能无限扩张,这便决定纵然建立城乡建设用地统一市场,也不是所有的农村建设用地都可以转化为城市建设用途。从2000年到2013年我国城市建成区面积由3366万亩扩大到7185万亩,城镇化率提高17.48%,相当于每城镇化率每提高一个百分点增加城市建成区面积218万亩。按此规模计算,城镇化率再增加20%,需占用土地4360万亩。当前我国农村建设用地超过2亿亩,如果未来退出1亿亩,也因城镇发展规模限制而无法直接征收或者以建设用地指标形式消化的。这进一步说明,农村建设用地蕴含巨大财富观点的荒谬性。

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