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海南楼市现状:多项目无房可卖,有预售的停不下车

2018-02-08 16:39:40编辑:xiao编栏目:海南房产来源: 浏览量(

[摘要]环保督察风暴的来临,将海南的地产开发与生态保护的矛盾推上风口浪尖。“财政过分依赖房地产,房地产企业指到哪儿,政府规划跟到哪儿,鼓了

环保督察风暴的来临,将海南的地产开发与生态保护的矛盾推上风口浪尖。

“财政过分依赖房地产,房地产企业指到哪儿,政府规划跟到哪儿,鼓了钱袋,毁了生态”。针对此前中央环保督察组狠批海南房地产行业对当地生态的破坏,海南多地劲吹整改之风。

已经停工的日月湾

从文昌到三亚,整改工作正在进行之中,包括文昌清澜半岛渔人码头、鲁能山海天精品酒店,万宁日月岛填海项目,三亚凤凰岛、小洲岛度假酒店项目等,均被实施暂停建设、暂停营业等措施。

2017年至今,海南出台多个楼市调控政策。重政之下,海南楼市走向如何?日前,成都商报记者专赴陵水、万宁以及海口三个海南购房热门区域。

机场

寒流之下,穿梭的楼盘接机车

叶阿姨今年又到三亚过冬了。

海南海口市区

从2009年在三亚买了房,每年冬天叶阿姨和老伴都要飞到三亚过冬,直到开春暖和后3月份左右才返回成都。同叶阿姨一样在海南置业过冬的人不在少数,他们有个共同的代名词:“候鸟人”。据海南省官方数据显示,“候鸟人”这个群体以老人、小孩为主,目前整个海南省的候鸟人数已超过45万。

1月的海南,已是上岛过冬的旺季。但因为寒流影响,这里没有想象中的温暖。记者走出三亚凤凰机场,阴沉的多云天气,十五度左右的温度,加上较大海风,若不是道旁的棕榈树提醒,不会觉得已经到了热带城市。

在机场,穿梭着不少接机的楼盘接驳商务车,他们的忙碌证实着海南度假物业的热度依然未减。如今,仍有许多旅游度假项目在冬季出台“登岛购房优惠计划”,低价的双飞往返加住宿的购房套餐,如果成交还可抵房款,这也吸引了不少购房者飞赴海南看房选房。

千亩大盘

各地牌照车出入,入住超9成

和两三年前相比,岛上的大盘清水湾、神州半岛这类数千亩的项目,生活氛围愈发浓厚。在这类度假住区,街道上往来的各地牌照的车辆数量明显增多,较早批次的住宅能看到不少进出的业主,入住率几乎达到90%以上。


神州半岛入住率已很高

同时这些项目的集中商业或者临街商铺,也已基本全部开业。几年前这里的商家还停留在装纱窗、安窗帘等基本配套,现在则开业了不少超市、蔬菜店、水果店、药店、干杂店和各类地方特色的饭馆,除了海鲜大排档,重庆饭店、东北水饺等餐厅内都有不少人光顾。

来到雅居乐·清水湾当日,天气较冷,但在小区的广场里,仍有许多老人兴致勃勃地跳着广场舞;在碧桂园珊瑚宫殿,也有业主自发的文艺表演,在社区广场上举行。

售楼部

多项目无房可卖,有预售的停不下车

和社区内丰富的业主活动不同,这些项目的售楼部内,情况却大相径庭。曾经,各大售楼部一到冬天就迎来旺季,现在取而代之的是各种牌照的私家车。

“今年的购房者比往年少了不少。”清水湾的置业顾问如此陈述,这种现象对于旺季的清水湾是少有的事。事实上,从三亚至海口,多个售楼部都较往年清静了不少。据置业顾问透露,“无房可卖”是其主要原因,因为预售证难拿,很多项目都只能一栋一栋的卖,并且都是开盘售罄的格局。


碧桂园珊瑚宫殿由于没有预售证的项目售楼部,仅有一些购房者在简单咨询,而有楼可售的项目,则连车都停不了。碧桂园珊瑚宫殿据说将在次日开售十余套别墅产品,当天从道路两旁到售楼部门口都找不到空余车位。而在万宁,同样有货源的中海·神州半岛,售楼部现场也有不少客户在进行咨询了解。

楼市调控

从到场就下单到价格趋稳预售难拿

去年一年,海南相继出台多个楼市调控政策,并且除岛内的限购政策外,三亚、海口、琼海、五指山等城市都出台了相应的政策。

“2016年末到2017年初的那个冬季,岛上的项目经历了一次较明显的涨幅,三亚新房均价基本都在3万以上,高端项目更是明显。”有业界人士告诉记者,上个冬季的价格变化,给全岛带来蝴蝶效应,一些非热点城市,也迎来一次较大的成交。

陵水雅居乐清水湾小区周边

“上个冬天,购房者基本到场就下单。今年来看,购房者下单考虑的时间变长,各项目的价格也趋于稳定。”有业界人士称,今年大家的情况都差不多了,因为所有项目都要面对拿预售证难的问题。”在不少房地产从业人员看来,刚刚开篇的2018年市场已趋于良性,整体走向稳定,购房者也回归理性,但要面临的问题是——每年11月份-次年2、3月的购房旺季,如今许多楼盘陷入难拿预售证而无房可售的窘境。

事实上,早在去年3月海南省住建厅便召集42家房企和28家中介机构召开座谈会,明确对销售价格超过备案价格5%以上、随意涨价的,责令限期整改、暂停网签、停发后期预售许可。此外,在去年9月海南还出台新规,要求提高商品房预售条件,除采取装配式建造的建筑可按原预售许可条件批准预售外,其余建筑应在主体工程封顶后方可批准预售。同时,还出台了“停批100平以下商品房”等政策……一系列举措均有效抑制了房价,让海南市场趋于稳定。

购房条件

100平米以下户型难觅 多项目要求全款

成都商报记者了解到,在陵水,整个清水湾湾区都只能接受全款买房而不支持按揭。这一方面是由于多家银行贷款收紧,没有放款额度;另一方面则是由于预售证难拿,项目开盘周期加长,给回款带来了难度。

据神州半岛一名工作人员介绍,目前在万宁是支持按揭购房的,但如果是开发商将产品包销给其他团队,这些团队抗风险压力较小,回款压力大,则会要求全款。

雅居乐清水湾项目

另据记者了解,目前,在三亚、万宁、文昌和海口等地,依然支持按揭。而在以外地购房者为主的度假房聚集区,比如陵水等地,绝大多数项目仍以全款为主,此外三亚也有部分项目要求全款。

在选择购房区域上,由于三亚重点区域对外地人限购,且整体房价相对较高,这也让万宁、文昌以及海口部分非限购区域成为不少外地购房者优先考虑地点。

购房人群

度假养老是主流 运动亲子成新增

在海南记者发现,如今海南的购房群体组成已经有了明显的变化。从前,老年人是主要的购房群体,但如今,整个购房群体变得更加丰富。

在三亚、陵水,目前居住人群以老人和家庭为主,这里温度更高,也比较干燥,更加适合老人生活,居住者的需求是以养身和体验为主。

而神州半岛所在的万宁,由于适宜冲浪等海上运动,开发商也有针对性地推出以亲子运动为主题的推广思路,在项目中设置了沙滩俱乐部、游艇俱乐部、冲浪冬令营等,一到旺季就能开展各种亲子营活动,使得这里成为许多小孩子的乐园。另一方面,岛上配有亚洲前十的高尔夫球场,这也成为许多高球爱好者的天堂。

州半岛的高尔夫球场

相较之下,海口的购房者则更加年轻化。这里都市感氛围最高,生活配套也走出社区底商,有了非常成熟的购物商场。教育和医疗也能依托城市原本配套,因此,对于许多年轻一点的家庭来说,这里是更佳的选择。

对于不同区域的房价,也有了一定的差异。记者了解到,在三亚,住宅的平均单价达到3万以上;而清水湾的价格则在2.5-3万左右,部分价格略低项目单价在2.2万元;而在万宁,许多度假物业的单价则在2.2-2.7万元左右;另外,不少外地人到海口购房往往更加青睐西线,这一线均价在1.6万元左右。同时,在海南买房,是否看海也是一个重要的指标,往往海景房会比非海景房的价格高上4000-8000/平米左右。

海南购房贴士

购房须知:

1、 海南近期进入全省调控阶段,不过除了个别区域需要本省户口或购买1-2年社保外,多数区域内,外地户口以家庭为单位均可购买1套房。

2、清水湾目前所有楼盘需要全款,其余区域多数支持按揭。二套房首付为七成。

3、海南冬季日均在20℃左右,但海口相对潮湿,如今购房者多数更青睐在海南东线的陵水、万宁、文昌等地购房。

交通方式:

1、乘坐飞机可以直达三亚凤凰机场以及海口美兰机场;

2、在三亚、陵水、万宁、神州、文昌、琼海、海口等地均有轨道交通,往来均可乘坐动车高铁出行;

3、海南的高速公路均为免费通行。

气候条件:海南全年平均气温在18~33℃,不同城市有一定的温差,全年都相对温暖,最冷时着薄羽绒服即可。

饮食习惯:海南临海,有丰富的海鲜,口味偏咸、甜、酸,整体较清淡。

医疗条件:目前多家项目均有医疗配套,能满足居民的生活治疗,但海口市作为海南省会城市,医疗相对成熟,区域内有多家三甲医院。

臻房小编后记:海南楼市季节性非常强,资产化特征明显。海南楼市调控反其道而行之,史无前例地“限小”,为增加自住率,缓解公共服务设施的压力?不是的。海南本就是一个“国际旅游岛”,海南房地产的未来值得期待,早买早划算。海南继续加强楼市调控,海南的房子会越来越少,一房难求的地步。海南买房要尽早。

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