针对中国楼市的调控政策似乎仍在加码。13日，中国证券投资基金业协会(下称“基金业协会”)发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》(下称“4号文”)，旨在避免资金违规流入房地产调控领域，这无疑是给楼市来了一次“冰桶挑战”。
4号文说了什么？
此次发布的4号文旨在推动房地产回归其居住属性，严格规范私募资产管理业务投资房地产行为，有利于进一步抑制热点城市房地产泡沫，促进市场健康平稳发展。主要包括以下内容：
1. 将私募基金管理人开展的投资房地产开发企业、项目业务一并纳入，切实避免资金违规流入房地产调控领域。
2. 将规范重点聚焦在直接或间接投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的产品，明确协会暂不予备案此类产品。
3. 禁止私募产品向房地产开发企业提供融资用于支付土地出让价款、提供无明确用途的流动资金贷款，以及直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利。
4. 投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的，暂不予备案
5. 相比征求意见稿，4号文正式且详细地明确了“明股实债”的定义：明确列举了具体的投资方式，基本上禁止了现有私募资管违规进入房产项目的渠道，包括委托贷款，嵌套信托计划及其他金融产品。
6. 向下穿透审查底层资产，资产管理人应当依据勤勉尽责的受托义务要求，履行向下穿透义务，对底层资产进行穿透审核，以确定受托资金的最终投资方向符合要求。
私募资管新规控楼市
从根本上说，这轮房地产调控的本质是抑制其投资品属性，恢复其商品属性，真正落实中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位。
具体而言，4号文将重点聚焦在直接或间接投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的产品，明确基金业协会暂不予备案此类产品。
其中，上述热点城市包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个城市。
与此同时，新规还禁止私募产品向房地产开发企业提供融资用于支付土地出让价款、提供无明确用途的流动资金贷款，以及直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利等。
据悉，4号文是经中国证监会批准的并于13日开始正式实施。
专家怎么看？
对此，基金业协会相关负责人表示，此举主要是为了贯彻落实党中央、国务院关于房地产调控工作的指示精神。按照中国证监会要求，基金业协会近期对证券期货经营机构私募资管产品参与房地产市场投资的情况进行了摸底。统计显示，私募资管产品投资房地产市场的规模在资产管理总规模中占比不高，但资金来源以银行为主、通道业务占比高、项目集中于热点城市等特征较为显著，这些都与落实房地产调控工作的整体目标存在差距。
该负责人进一步指出，针对私募资产管理业务投资房地产市场现状，按照证监会部署，基金业协会着手开展4号文的起草工作。新规的主要思路是以分类对待、统一规范、平稳过渡为原则，重点规范私募资产管理计划投资热点城市普通住宅地产项目等行为。
对此，上海朝华律师事务所合伙人徐培龙表示，新规旨在防止“热钱”流入房地产市场，是房产调控政策组合拳的配套。目前受限的仅是热点城市，并非所有此类资管产品都被叫停。当然，也不排除后续范围进一步扩大的可能性
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