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2018年房价会不会涨?2018年房价走势分析预测!

2017-11-12 16:32:25编辑:djxy2008栏目:国内楼市来源: 浏览量(

[摘要]2017马上又要过完!这段时间,买房人咨询最多,最关心的问题就是:马上要年底了,年底能买房吗?2018的房价会跌吗?2018市场会是什么行情,

2017马上又要过完!这段时间,买房人咨询最多,最关心的问题就是:马上要年底了,年底能买房吗?2018的房价会跌吗?2018市场会是什么行情,2018年房价走势分析预测!……

我们从以下四方面来分析预测2018年房价走势:

1、人口

我国社会化进程已经进入“下半场”,人口流向是从小城市流向中心城市。

目前不得不承认的是,我国确实已经步入“人口老龄化”的阶段,“人口红利”的优势在逐渐减少,未来将不会有太多年轻人从农村涌入城市;

然而,事实上,人口老龄化对房产市场的影响不会像想象的那么大。因为虽然人口老龄化的事实不可否认,但事实上,人口基数足够大,而且二胎政策已经放开。

最重要的是,我国的城市化已经进入下半场,远不是原来“农村包围城市”,而是从“农村向城市涌入”变成“由周边三四五六线城市涌向中心城市”。

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目前北上广深无疑是中国“虹吸效应”最强的几个城市。这些城市不仅仅拥有着其他城市不可比拟的资源,同时也迸发着更多的机会,更加新鲜的文化和思想,始终吸引着全国各地的目光。

以北上广为首的70个大中城市来说,目前的房产库存,其实还远远不够。

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下图是2010-2016年31城小学生人口变化的情况。之所以采用小学生人数反映人口变化,是因为统计局公布的常住人口与各地政府政绩挂钩,真实性有待商榷。

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图中可以清晰看到,厦门、深圳、苏州、合肥、郑州、北京、长沙、南京、天津、武汉、杭州、石家庄过去6年人口增幅均不错,未来凭借着其本身的优势,也应该不错。

除了北京、上海之外,其他城市都在争夺人口,深圳、广州、天津、武汉、杭州、长沙、郑州、成都、济南、合肥、石家庄、沈阳等城市均加入了人才争夺战,再加上厦门、青岛、苏州等竞争力超强的城市,这些城市有着较好的人口增长预期,未来的购房需求量继续膨胀。

2、土地

一二线城市已经或将要进入限制性发展新周期,土地供应逐年减少。

关于土地供应,大家不得不承认的是,目前一二线城市的土地供应趋势确实在逐渐减少。

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上图是2017年1-9月份不同城市土地市场的成交情况。可以看出:

一线城市总体来看土地供应同比确实在增加,且楼面价有所下降

而二线城市土地供应量持续走低,然而楼面价却上升了22%,即地价上涨超过四分之一

对于一线城市,北上广深作为政策调控的重点,土地供应量有所回升。

尤其是北京第一季度的土地供应就已经达到去年全年的供应,但是这种供应,盘旋在北京的房企仍然不领情,主要也是因为去年的供地量实在太低,不足120万平方米。

所以今年的多倍土地供应仍然起不到太多作用,即使今年是去年土地供应的10倍,总体来看也不足1200万平。

上海和广州今年的土地供应量也有所回升,住宅用地增幅在18%左右。但这个土地供应量基本也是杯水车薪,更何况,这部分土地里还有那么多的租赁用地,共有产权,商服用地等。

同时深圳,土地供应量着实是百分百的减少,今年前三季度住宅土地成交量为0。

同时,因为房价最主要的组成部分就是地价,地价上涨四分之一,房价不可能不涨。今年二线城市土地成本上升四分之一多,即使开发商放弃利润,只是单纯为了公司的运作,品牌的扩张,但是地价高居不下,房价肯定不能低啊。

开发商的底线无非是不赚钱,但是不能赔钱。

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所以,从中期看来,一二线城市的土地供应会持续走低,一方面是城市总体规划的布局,另一方面也是限于18亿亩耕地红线,这是一个具有法律效力的约束性指标,18亿亩耕地根本上是不可突破的底线,所以加大土地供应困难重重。

3、政策

重压调控下,房价仍然保持小幅上涨!

自去年930新政以来,楼市也经历了一年多的“限购+限价+限贷+限售”的高压调控,这一系列的调控政策确实取得了效果,根据2017年9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况的数据显示:

1、热点城市新建商品住宅价格环比继续全部下降或持平,同比涨幅全部回落

70个大中城市中15个热点城市房地产市场继续保持稳定。从环比看,新建商品住宅价格全部下降或持平;从同比看,涨幅均继续回落,回落幅度在1.8至8.8个百分点之间。

2、70个大中城市中一线城市房价环比继续下降,二三线城市涨幅继续回落或与上月相同

一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.2%。二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨0.2%,涨幅与上月基本相同;

3、70个大中城市中一二三线城市房价同比涨幅继续回落

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不过比较有意思的是,这轮调控“限购+限贷+限价+限售”,房价仍然没有下降,相反大多数城市的房价仍然在上涨。除了北京等一线城市有0.1个百分点左右的下降外,其他城市房价均在上涨。

这种力度的调控房价仍在上涨,那么如果后期调控政策力度仅停留在这个程度、不继续加码呢,房价是否就仍然会维持这种小幅上涨的态势,小幅上涨也是涨。

4、房价何时会降?

那房价何时会降?这也是在大家咨询的比较多的问题。

1、调控之下,房价何时会下跌?

很多人对于调控有误解,认为调控就是要让房价下跌。

其实不是,调控是为了让房价稳定下来,既不大涨也不大跌。

国家一直以来说的,都是要稳定房价,让房地产行业稳定健康的发展,减少系统性金融风险。国家从来没有说过,要让房价下跌的话。

这是基本态度,我们一定要认清。

当然啦,本文也不是说房价不是不能降低。事实上,在我国楼市发展史上,确实有几次楼市崩盘,包括温州、海南,当然最具代表性的还是海南的“天涯海角”。

同时可能会有人提到周先生在G2o会议上的表示,中国将继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策,去杠杆、警惕并防控影子银行、房地产市场泡沫等风险。

但是经济去杠杆、金融去杠杆,不一定就是降负债,房企目前的负债率确实已经超过平均负债率,但是如果真的用降负债的办法来降杠杆,经济很可能出现瀑布式下跌。

即使后续租售同权等政策落实,那其实从政策制定到落实,中间还是有过渡期和缓冲期的,也就是说,2018年仍然是房产的缓冲期和过渡期。

2、北上深还能不能买?

不知道大家发现没有,全国已经有40多个热点城市发布了限售令,唯独没有北上深。

这意味着什么?

意味着收网的时候,特地留了一个口子。

当未来的某一天,全国大量的流窜资金,发现无处可去的时候,无房可投,无利可赚的时候,转过身来一看,原来北上深还有机会上车。

你说,它们会不会蜂拥而已?

况且未来2年,随着美联储的持续加息,保值避险将会取代升值,成为最重要的购房参考标准之一。

在全国300多个城市中,买哪里最安全?

北上深,注定会是避险资金的首选。

3、三四线城市还能不能买?刚需要不要再等等?

1.国家要去三四线库存,这是任务。

2.怎么去库存?人们习惯于买涨不买跌,所以要让房价涨。

3.等房价涨的差不多50%以上了,去库存也就去的差不多了,大概率开始限购。

4.限售以后,房子难买也难卖,流动性变差,房价逐渐稳定甚至小幅回落。

5.而相比于50%以上的上涨,回落的10%根本就不算什么,等回落后再买入的人,终究还是亏了。

纵观这20年的楼市,一年内上涨50%的房子数不胜数,一年内下跌50%的城市屈指可数,这就是真实的现状。所以既然是刚需,既然早晚都要买,趁着利率低赶紧买入,终究还是省钱的。

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