房产消费税_房产消费税是什么意思？
房产消费税指央政府即将开征的是房地产特别消费税或称住房保有税。具体指对于房地产企业，价格高于正常计税价格的，税率0%，高于合理利润20%但低于50%的，按销售价格10%征收，高于50%但低于100%的，适用15%，高于100%但低于200%的适用25%，高于200%以上部分，适用35%。.对炒房的，出售唯一家庭住房，5年以上免税，出售家庭拥有的第二套，税率20%，出售家庭拥有的3套以上的，税率50%。个人购买住房，家庭唯一第一套，税率为零，购买两套以上的，税率30%同时规定，政府买地收入85%上缴中央金库。
一、特别房产消费税来源
2010年中的重庆市三届人大常委会第十六次会议上，市委副书记、市长黄奇帆在作《关于2010年全市重点工作的情况报告》时表示，政府将采取四个有力措施管理好商品房，防止房价不正常波动。其中，就包括对高价商品房征收特别房产消费税。据悉，这些相关思路已上报国务院。
重庆拟对“高端房”征特别房产消费税。内容既包括对炒房牟利者的征税，也包括对高端房的征税。此项措施能够把炒房的牟利压缩到最小，从而减少炒房的热情和动力，让商品房的供求更趋向于合理。
举例说，比如一个人买了5套或10套房，通过炒房牟利，或者其所购买的房子是超过200平方米的大户型，其价格超过普通房价的3倍、5倍，甚至10倍。如果中端房的价格为每平方米5000元，你购买的房子价格却达到每平方米1.5万元。那么，这样的房子就属于高端房，就要开征“特别房产消费税”。
2010年4月8日，有媒体报道称物业税即将在京沪深渝等重点城市开通，然而，这一消息却被有关人士否定。有关人士称，中央政府即将开征的是房地产特别消费税，而非物业税，因为物业税必须经过全国人大批准才能施行。
二、实施方案
（一）.对于房地产企业，价格高于正常计税价格（开发成本+合理利润20以下）的，税率0%，高于合理利润20%但低于50%的，按销售价格10%征收，高于50%但低于100%的，适用15%，高于100%但低于200%的适用25%，高于200%以上部分，适用35%。
（二）对炒房的，出售唯一家庭住房，5年以上免税，出售家庭拥有的第二套，税率20%，出售家庭拥有的3套以上的，税率50%。
（三）个人购买住房，家庭唯一第一套，税率为零，购买两套以上的，税率30%。（以上为摘要）同时规定，政府买地收入85%上缴中央金库。
三、重庆特别房产消费税的特点
（一）不同于最近热议的房地产暴利税，暴利税直接针对炒房行为，对于投资两套以上非改善性住房的行为，对其所得征收高额的税收，以抑制投资投机；
（二）“特别房产消费税”的征收对象既有购买多套房产的行为，又有购买单价高，户型大的“高端房”的行为，但我们没有看到具体的标准；
（三）重庆将征收的这种税纳入“消费税”的行列，而没有开征新的税种，用意似乎在于回避繁琐的立法程序。
四、特别房产消费税施行的后果
（一）确实如同黄市长所期待的那样。
高端房的价格会影响中端房的价格，对高端房收取“特别房产消费税”，会遏制住高端房的销售量，中端房的价格也就会降下来，至少不会随着高端房的价格“水涨船高”。
（二）富人不在乎“特别房产消费税”。
（三）“特别房产消费税”会转嫁到普通消费者身上。
（四）“特别房产消费税”会逼迫富人转战中端房市场，进一步推高房价。
五、社会影响
房地产行业先行指标改善明显，市场有望跟随先行指标逐步趋稳。同时，由于2009年先行指标处于相对较低水平，考虑到房地产开发周期的因素，二季度房地产市场仍然无法形成大幅新增供应，供小于求的市场状况较难转变。
充足的资金源为一季度房地产企业的开发和扩张提供了坚实的后盾和有力的保障，也将继续支持二季度房地产行业的持续快速发展以及为房价维持现有高位提供重要支撑。
随着中国国内经济逐步重回正轨，通货膨胀预期和人民币升值的预期越来越强烈。而房地产作为一种良好的资产保值增值的投资工具，在这种背景下,很有可能成为国内资金和国际热钱的流入方向，这将为房地产市场成交放大和价格高企推波助澜。
80后人口进入结婚、生育阶段，购买住房意愿较为强烈;随着我国城镇化水平的不断提高，城市人口比重不断增加，新增加的城市人口对住房的需求也较为强烈，随着人民生活水平的不断提高，财富的不断累积，对于住房的需求也在不断地释放。
二季度房地产市场出现重大利空性调控政策的可能性较小，预计政府将相机选择、适时推出相关调控政策，政策基调不会发生显著变化。
基于上述原因，预计二季度房地产市场成交量萎缩的概率偏小，有望继续好于历史同期水平，而成交价在高位仍有支撑，出现阶段性微涨的可能性较大。
对于二季度房地产板块的走势，认为，季初，板块存在价值回归的动力，但在股价因此推高后,回调在所难免，最早可能开始于季中，因此，板块走势将呈现“前高后低”。同时,由于实体行业仍然蕴藏一些风险隐患，板块走势将存在反复震荡,震荡中有望出现结构性投资机会。
结构性投资机会：（一）关注房地产市场销售动态，把握通胀预期和人民币升值预期带来资产价格上涨的机会，（二）在板块的震荡中，寻找波段性投资时机和投资品种，（三）把握个股利好消息带来的交易性投资机会。风险提示：（一）政策风险仍需谨慎关注，（二）加息风险渐行渐近。
综合考虑行业结构性机会和风险两方面的因素，我们认为,二季度房地产行业指数走势将与上证指数相当，因此，给予房地产行业“中性”评级。建议投资者在防范风险的基础上，把握结构性投资机会，参考遵循三条投资主线，（一）受益二三线城市房地产市场发展的个股（二）一季度业绩成长性好的个股，（三）具备短期概念的个股。
渤海证券研究所所长程文卫称，买房子跟买股票，大家的心理是一样的,都是买涨不买跌，2009年出现了相对的低点。“两会”期间，政策要打压出现相对的低点，随即出现反弹力度很大的上涨。这跟股票是完全一样的，某种程度来说，房子和股票都属于资产，按照管理层的意思,通过大家的努力，让大家都成为中产阶级，拥有很多的资产，股票、地产都应该算是。
房地产特别消费税具体到房地产股票，因为对房地产上市公司而言，有很多的会计处理方式，有很多业绩会不体现到上市公司业绩里，有一些行业前十大流通企业会在市场占有率达到10%、20%,前十个企业加起来会达到40%、50%的市场占有率，但万科(000002)全部加起来占市场占有率也就2%。大的房地产企业在全国的占有率也是非常低的，这和中国房地产拿地、招拍挂和房地产运行可能有关系，不是简单通过市场就可以提高占有率的问题。
更多的是去看做房地产企业的土地是多少，其它的是看它的总市值有多大。一个企业占到全国市场占有率2%、3%，再有突破，在市场状况下可能比较困难，在金融危机非常差的情况下，也没有看到哪家特别大的房地产企业通过收购兼并，去购并到其它房地产企业，反倒可以看到，很多房地产企业通过借壳来上市的，也就是说，它通过市场的购并并没有形成强者横强的局面。
