购房能力

购房能力_购房能力是什么意思？

简介

就是看你是否有能力购房，或者一次性付款购房，或者贷款购房。如果是一次性付款购房，那是不用再说了；如果是贷款购房，那就应该评估你的还款能力，即以你的月供与家庭月收入比来衡量，一般月供最高不宜超过家庭收入的50%(最好30%)。

详细内容

购房者在买房前要充分估计自己的经济实力，月供一般不得超过家庭月收入的50%。购房能力评估就是综合考虑自己的收入、支出及所购买区域房价等众多因素，并通过购房能力评估计算器，计算出自己在现阶段可以购买的房屋的总价及均价，以指导购房者理性购房。

一、买房前的心理准备

1、对楼盘价格作好心理准备。

在购房前需对楼盘价格做好两方面的心理准备。首先是您能承受的房屋总价是多少，根据该总价，您可以换算出您有能力购买的房屋的均价和面积，并产生相应的组合方式。例如：您能承受的总价是40万，那么您可以购买均价4000元/平方米，面积100平方米的房屋;也可以购买5000元/平方米，面积80平方米的房屋等。各区域楼盘价格差异较大，这样的计算有利于您判断在什么地段购房以及房屋的购置面积情况。 其次，对房价的上升或是下降要做好准备。很多购房者在购置房屋时都希望房产能在今后升值。

这也要从两个方面来进行判断。

(1)如果是自住，应多从房屋本身情况和自己的偿付能力考虑，在同一水平线上，再优先考虑地段、配套设施、区域未来发展远景等影响房价升值的因素。

(2)如果是投资或自住兼投资，建议优先考虑楼盘的地段和环境及楼盘本身的属性(即是否是容易出售或出租的物业类型)。同时，由于目前国家的政策偏向为限制房产投资行为，因此，在购置新房前，最好对转手交易需付出的营业税等各项成本计算在内。

最后，楼盘价格受外部因素影响较大，即使价格整体上涨，也不排除个别楼盘会有下跌的情况出现。因此，消费者购房前一定要端正心态。

2、对购房区域作好心理准备。

通过第一步的价格准备之后，您会对适合您支付能力的购房区域有一个大致的判断。下一步就是如何选择购房区域了。选择一处住宅，一般就选择了一种生活方式。哪种生活方式适合您，可以从自己多年来的生活地域和生活习惯做出判断，也可以到不同的区域体验一下。从小的方面来说，如果不愿意自己的生活因为购房出现太大的改变，应考虑房产与本人及配偶工作单位之间的交通状况，包括公共交通体系、路况和路程长短。如果有小孩，教育设施也应该考虑到位。

3、对自己的偿贷能力做好心理准备。

 如果您准备一次性付款，那么最好还是能准备一定的家庭应急资金。如果您决定贷款，就需要对贷款后的生活做好安排。由于贷款是固定的一项生活支出，这就需要您有相对稳定的工作及收入来源。同时，由于增加了贷款的支出，不可避免会对之前的财务计划产生影响，因此，在购置房屋前应做好新的家庭收入和支出计划，以免购置房屋后对日常生活产生影响。据财务专家建议，住房贷款最好占家庭总收入的30%以下，否则会影响生活品质。

4、对购房风险做好心理准备。

由于目前的法制尚不健全，房产市场尚不规范。购房置业是一个非常复杂的过程，在这个过程中，购房者自然要承担一定的风险，而这种购房风险在很大程度上是由商品房的“非成品性”造成的。因为目前开发商销售的房屋多数都属于期房，购房者只能凭借销售人员的介绍、一块地和设计图纸来决定是否购买。因此，购房过程中可能会存在广告欺诈、销售手续不全、房屋质量存在问题、面积不符、开发商违反合同、违反规划等情况。 如果遇到此类问题，您可以拨打当地房产管理局的电话进行投诉。

5、关注当地购房入户政策 各地购房入户的政策差别比较大，购房者需格外注意。

二、买房前的资金准备

买房是件大事，关系到个人及家庭数年甚至数十年的生活，因此，买房前的资金准备非常重要。如心理准备中所言，买房前的资金准备中“房价”是重要组成部分，但需明确的是，买房所涉及的费用不仅为房价，如果买房前只注重房价而忽略其他问题，往往会造成整个购房预算的超支，甚至达到买得起而住不起的尴尬境地。

 因此，购房前应制订详细的购房资金计划，主要包括以下内容：

1、一次性付款或贷款

如果您为一次性付款，即买房时付全款。如果您具有贷款买房资格，初期的最大支出就是首付款。所以，一定要算好手中可动用的资金，不仅要保证有足够的资金支付首付款，还必须保证日常生活开支不受影响。

2008年10月27日起，金融机构对个人首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其商业贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。如果使用公积金贷款，要关注当地公积金贷款最新政策。

2、每月固定数额的贷款本金

很多购房者不重视银行要求提供的“家庭收入证明”，往往多开月收入以便多贷款。可是一旦还款开始，购房者就会感觉还款吃力，生活质量还有可能受到影响，甚至出现还不起贷款的现象，不管最终出现了什么结果，责任只能由购房者自己来承担。因此，购房者应当切记，每月的还款额应该在家庭月收入的30%内，同时还要选择适合自己的还款方式(主要是月还款额和还款年限)。建议购房者可以到本市各银行咨询房贷方面的服务。

3、各种税费

按照规定，购房需要交纳不同种类的税费，这些税费包括：契税、公共维修基金、物业管理费、初装费、面积补差费、其他杂费。各地不断出台新政，以宜昌为例，2009年2月出台的新政，对购房税费进行了调整：

对个人购买90平方米及以下住房的，契税税率暂下调到1%;对个人购买超过90平方米二手住房的，契税税率暂下调到2%。2009年12月31日前购买商品住房的专项维修资金缴交标准暂按购房款总额1.5%执行。

 在2009年12月31日前个人购买普通住房超过2年转让的，免征营业税;个人购买普通住房不足2年转让的，按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

个人转让自用满2年且是家庭唯一住房的，免征个人所得税。对出售自有唯一住房并在现住房出售后2年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。对个人销售或购买住房暂免征收印花税，对个人销售住房暂免征收土地增值税。